拱出银行的小猪 - 曾昭逸-第16章

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　　　　再次是档次。玉兔在一个不大不小的机关上班，而丈夫在公司里当个中层管理干部，两人月工资可以达到9000元，并且一贯比较稳定。于是，初步决定买个中档的房子。因为中档的房子质量不错，设施结构等都还比较完善，同时开发商也有一定的信誉，不至于日后发生太多的纠纷。玉兔知道，关于房子问题每年都是消费者投诉最多的。地铁边上的中档房子单价一般在5000元左右。为了以后生活方便，买个120平米左右（实际使用面积也只有100平米而已）的两室一厅，要通风透亮，总价在60万（含房屋买卖中的交易成本，如契税、大修基金等，这绝对不能忽视），加上装修10万，70万够了。　　　　　
　　　　多比多看后，他们终于选中了地铁边上的金泉家园。在那里，他们相中了一套120平米的两室一厅。接下来的事便是如何买了。　　　　　
　　　　；　确定首付和还款期限　　　　　
　　　　60万，可是一笔巨款。两人积蓄不多，加起来只有20万。那么首付多少呢？经过考虑，选择了20％，即12万，剩下的8万，部分以备日常用，部分以备装修。而如果选择30％即18万，尽管日后少付利息，可毕竟会给目前的生活带来不便，因此他们想想算了，再说孩子正需用钱呢，再苦也不能苦孩子呀。　　　　　
　　　　剩下的48万房款只有通过贷款买房了，可怎么贷呢？他们首先想到的是用住房公积金贷款。住房公积金是国家强制规定交纳的。尽管是强制的，可就目前而言住房公积金绝对比活期、整存整取一年期存款都要划算。本年度交纳的按活期利率计算，以前年度的利率为1。71％，且钱存在公积金账户里不用收取利息税。　　　　　
　　　　根据夫妻俩的情况，用住房公积金最多可以贷款30万元，其1~5年的利率是3。0％，比商业贷款的4。77％要少挺多的；而6~30年的利率是4。05％，比商业贷款的5。04％也要省1个百分点。因此决定贷到最高额度30万元，此外若符合一定条件剩下的部分还可申请贴息贷款。因为他们条件没达到，剩下的18万元夫妻俩便只有通过商业贷款了。这种既有公积金贷款又有商业贷款的叫做组合贷款。　　　　　
　　　　


第四部分第24章　买房的对话（3）

　　　　接下来是确定贷款年限。摆在他们面前的选择是10年、20年和30年三种。30年太漫长，而且可能延续到退休后，他们自然不想冒这种风险。如果选择20年，按照等额本息法计算的话，公积金贷款每月还款约在1800元左右，而商业贷款每月还款为1200元左右。两者相加共3000元左右。一般情况下为不影响正常生活，月还款不宜超过月收入的30％，而夫妻俩月工资的30％为2700元，，尽管有点超过但不算太多，因此他们初步确定为20年。　　　　　
　　　　事后，他们总结：决定首付款和贷款期限的一个重要因素就是：有没有收益率比房贷款利率高的投资？如果有，从理性的角度讲，那么首付款尽可能的低，期限尽可能的长。因为如果你的钱仅在银行拿不到2％的利息，而同时又要付给别人5％的利息，何必做这种折本买卖呢？　　　　　
　　　　；　等额本金法和等额本息法　　　　　
　　　　这是目前银行提供的两种主要还款方法，购房者可以选择。等额本金法是指每个月还款含固定的本金和不同的利息，因此每个月总还款是不固定的，前期大，后期小。而等额本息法每个月还款总额是固定的，但作为其组成部分的本金和利息每个月都不同。　　　　　
　　　　假如利率在整个期限内都不变化的话，总的还款额等额本金法比等额本息法要少。因为在还款前期，等额本金法还的本金多，以后就不用再为还掉的本金支付利息了；而等额本息法付的利息多。但是，如果在还款期间利率发生变化，可就不一定了。如果利率上涨，因为等额本金法所剩的本金少，相应地需要支付的高利率利息也就少了，所以等额本金法比较合算；如果利率下降，因为等额本金法所剩的本金少，所以就只有较少的本金可以享受到低的利率，所以等额本金法就不太合算。　　　　　
　　　　选择何种还款方式依人而定。由于等额本息法前期还款压力小，更适合收入处于上升期的年轻人，而等额本金法每月还款额逐月减少，更适合收入稳定的中年人。同样，如果我们能准确的判断未来的贷款利率变化，根据以上分析也能省下不少钱呢。　　　　　
　　　　


第四部分第24章　买房的对话（4）

　　　　当然，还有其他的还款法，比如根据你的未来收入情况量身定做还款方案等。　　　　　
　　　　经过考虑，夫妻俩采用了等额本息法，这样在以后的20年里，公积金贷款每月还款1823元，而商业贷款每月还款1192元，加起来是3015元。　　　　　
　　　　房子到手后，他们用自己未到期的3万元存款办了质押贷款，再加上请一个朋友担保贷款，总算凑足了10万元。辛辛苦苦装修完毕，高高兴兴搬进新房去了。　　　　　
　　　　；　提前或延后还款期限　　　　　
　　　　5年后，由于玉兔已着手房地产投资，有了一些工资外的收入，于是向银行申请提前10年还清，这样就可以少支付不少利息。可一打听，目前组合贷款还不能提前还贷，而单独的商业贷款或公积金贷款就可以，因此玉兔只好老老实实按原计划还款了。当然如果有些人觉得收入减少，每月的还款额超过收入的30％，生活质量下降了，也可以延长期限。　　　　　
　　　　还有一点值得注意。银行贷款以5年为线，5年以上是一个较高的利率；5年以下是一个较低的利率。因此如果缩短贷款期限后贷款期限为5年以内的，还能享受到更低的贷款利率呢。　　　　　
　　　　


第五部分第25章　以租养贷做房东（1）

　　　　第二窟：以租养贷做房东　　　　　
　　　　玉兔租过很长时间的房子，比较清楚不同地段的房子租金，同时她还注意到近年有些地段的房子租金在不断上涨。因此，她想，如果贷款买一套房子出租，每个月收的租金在还完贷款后还能有所剩余，岂不可以空手套白狼？这其实就是大家常说的“以租养贷”了。　　　　　
　　　　首先，她考察了不同地段的房价和租金。经过比较分析，终于在未来的地铁沿线看中了一套90平米的房子，目前的价格是每平米3000元，总价27万，首付7万，按揭20年，每月等额还款1300元多点，而当地同类房子的月租一般在1500元，因此即使排除将来房子将来的升值，也足以“以租养贷”了。因此，办完一切手续后，把房子装修停当，就对外招租了。几天后，一对年轻夫妻以1600元的价格搬进去了。　　　　　
　　　　可惜好景不长。一年之后，年轻夫妻退租了，而合适的房客又还没有找到。更惨的是曾经有一个房客住了不到2月，连房款都没付就跑了。因此房子可以说几乎空了半年。再加上在这半年里，原来预料的地铁也传闻说要改道不经过此处，因此房子租金下滑。这一下，对玉兔而言，真是釜底抽薪，租金收入没了，可每个月两套房子的贷款雷打不动地要还，因此在这半年里，他们左支右绌，肉蛋都少吃了，生活水准大降，甚至还动过延长还贷期限的念头。因此，在以租养贷的过程中，需要考虑租金的变化趋势，一般来说，因为房屋变旧和竞争的关系，租金是逐渐下调的。　　　　　
　　　　后来，人们发现地铁改道的传闻是空穴来风。一年后，随着地铁通车日益临近，商贸渐渐繁荣，房价也是“兔子跟着月亮跑——沾光”，一路上扬。到两年后正式通车时，房价已涨到每平米4000元了，也就是说在短短的两年内仅房价就涨了超过30％，玉兔欣喜万分。　　　　　
　　　　第三窟：　精打细算二手房　　　　　
　　　　经过几年，玉兔一家的日子好过多了，有了不少的积蓄。而由于国家政策的放开，二手房市场也开始踊跃起来，玉兔又在这方面动起了脑筋。　　　　　
　　　　对二手房，玉兔认为那些刚参加工作的人应该比较感兴趣。他们一般要求地理位置好，交通便利，周遍配套设施比较健全，同时面积不宜太大。　　　　　
　　　　。


第五部分第25章　以租养贷做房东（2）

　　　　　恰好，他们在网上看到一条消息，有一家房屋中介手里有一套符合条件的房子。因为对房地产较为了解了，因此玉兔在与对方的交谈中多留了几个心眼。是哪几个心眼呢？　　　　　
　　　　一是看房子是否能正常交易，产权证能不能顺利拿到手。很多买方认为一手交钱一手交房，只要自己拿到房屋的钥匙入住了，房子就是自己的了，实际上大错特错。如果在过户之前将房款支付给业主，买方就存在“钱房两空”或者付出额外成本的可能性。如果不能过户，也就是说拿不到产权证，自己对房子连个正式名分都没有，那还买什么呀？如果已被房主抵押，自己不就成冤大头了吗？而如果入住进去，发现原业主拖欠了供暖费、物业费等，自己就不得不再替上家买单了。　　　　　
　　　　二是看中介公司是否正规，是否有代理买卖的资格。这点，一调查就知道了。　　　　　
　　　　三是合同条款是否详细公正。过于简单的合同极有可能是中介和卖主的一个陷阱，买的没有卖的精，因此玉兔不得不防。主要看合同是否有关于房子本身的质量、房款数额、付款时间及方式、入住交验、费用明细等的相应条款？是否说明相关的违约责任如何承担等？其中关于费用一个很重要的注意事项就是：一定要将中介公司收取的费用及需要向相关部门交纳的费用了解清楚，最好在合同后附详细费用清单，避免额外出钱。如目前通过中介买房，一般需要支付房款的2。5％，再加上其他隐性的费用，非常之高，投资者不得不考虑清楚。　　　　　
　　　　四是一定要有正规的物业交验过程，并且不要一次性支付全款给中介或业主，而应在物业交验的费用结清及房屋的验收工作完成后付剩余房款。　　　　　
　　　　玉兔存了这四个心眼，跟中介公司的一谈，果然发现很大问题。原来是租用这套房子的房客偷偷找来非法中介，想捞一票就走。自然这套房子就没有成交。　　　　　
　　　　后来，玉兔又从网上得知，有一个人因为搬迁到外地，需要转让房子。他也是贷款买的房，90平米，期限20年，已经还了8年了。经过一番考察，玉兔认为该地靠近商业区，有许多白领和准白领在附近上班，出租出去应问题不大。此外，房价应还有上涨空间。最后，双方商定好30万、首付10万初步成交。　　　　　
　　　　


第五部分第25章　以租养贷做房东（3）

　　　　但是接着问题来了，因为卖方还没有还清银行贷款呢。如果首付款交出去了，卖方却不交房子怎么办？而卖方也担心房子交出去了房款却收不回来的问题。正为难着呢，可巧玉兔有次去银行，得知银行开办了“转按揭贷款”业务，于是问题得以化解。后来，银行通过对双方交易合同及玉兔的资信进行评估后，对玉兔给出了贷款20万的承诺，并将玉兔的首付款10万先存在银行的监管账户中监管起来，等产权过户到玉兔和办妥银行抵押后，再将那10万元和20万的银行贷款划到卖方的指定账户。这样，整个交易过程就结束了，玉兔获得一套很有升值潜力的二手房。　　　　　
　　　　　　现在，玉兔已经有两套房子了，本以为可以通