全面购房指导-第14章
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11。非法转让，合同无效根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
五、深入了解新版购房合同的修改内容1。《北京市商品房预售合同》示范文本修改的内容2005年3月15日，北京市制定发布了《北京市商品房预售合同》示范文本并实施了商品房预售交易信息网上公示和网上签约制度。这些政策措施实施以来，在规范商品房预售行为，净化房地产交易秩序方面，发挥出了积极的作用。北京市工商局与市建委对《北京市商品房预售合同》的部分内容进行了修订。修订后的《北京市商品房预售合同》示范文本自2006年1月1日起实施，修订主要涉及内容为：（1）期房计价可自行约定针对预售计价的实际情况，计价方式在按〃套内建筑面积〃、〃建筑面积〃、〃套〃计价基础上，又增加了可自行约定的方式。
（2）收房要有分户验收表为配合分户验收制度的实施，对2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋增加了〃该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》〃的有关内容，供双方当事人共同选用后作为房屋交付条件。
（3）转让部分可约定选择针对商品房的地下停车库等附属建筑物、构筑物是否随房屋一起转让等问题，合同为双方提供了约定选择的方式，当事人可根据实际情况选择填写。
（4）物业缴费周期可先定在〃前期物业服务〃一条中，对物业服务费的缴纳时间按照年、半年、季度进行了提示性的约定，即事先约定缴费周期。
（5）遇不可抗力要有证明在〃不可抗力〃一条中，增加了〃受不可抗力影响的一方，在不可抗力事件结束后的约定期限内，要向另一方当事人提供证明〃的内容。
（6）开发商霸王条款无效为减少个别房地产企业利用补充协议添加不合理内容、规避示范文本的情况，合同在肯定补充协议查漏补缺作用的基础上，又规定如果补充协议中含有不合理地减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以示范文本规定为准。
（7）规范合同附件内容为增强合同附件内容的确定性，在合同附件中对被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积，参与分摊公用建筑面积的商品房名称、用途、所在位置、面积、分摊系数以及不分摊的共用部位做出了提示性列明。
（8）分摊部位可标明面积为增强合同附件内容的确定性，合同附件对被分摊的共用部位以及不分摊的共用部位做出了提示性列明，包括面积、用途等内容。
2。《北京市商品房现房买卖合同》示范文本修改的内容2006年1月1日起，北京市正式推行使用《北京市商品房现房买卖合同》示范文本，同时实行网上签约和网上公示。《北京市商品房现房买卖合同》与原有的《北京市商品房预售买卖合同》相比有许多新的变化。因此在网上签约时应注意以下8个环节。
第35节：第三章 签订购房合同（9）
（1）购房署名事先定好
为防止房屋炒作，网上签约时，市建委要求认购和签约的购房人名称不得随意变更；转移登记前房屋不得转让他人；同时，管理网公示销售单位的退房信息。因此，合同上购房人署谁的名字事先一定要考虑好。双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件。
（2）瞒报抵押情况可要求双倍赔偿
现房合同第4条规定了〃抵押情况〃条款，要求开发商明示房屋的抵押状况，提示购房人在购买抵押房产时作必要的补充约定，缺陷是没有提供〃附件三关于抵押的相关约定〃的范本。这使得非法律专业的购房人可能不知道应当如何约定附件三的内容。
按照法律规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款双倍的赔偿责任。
（3）租户有优先购买权
现房合同第5条规定了〃租赁情况〃条款，要求开发商明示房屋的租赁状况，提示购房人在购买租赁房产时作必要的补充约定。合同范本已经提请购房人注意，对于已经租赁的房屋，应当要求开发商出示〃承租人已放弃优先购买权〃的证明，否则可能会导致买卖合同无效。这里可能有两种情况，一是开发商出示相关证明，二是开发商承诺取得了承租人的同意。由于购房人不容易判断证明的真伪，建议大家要求开发商做出承诺，同时应当要求在此条下面的横线内或补充协议中约定。一旦承租人主张优先购买权而导致买受人损失的，由开发商承担什么样的责任。
此外，根据法律的一般原则，买卖不破租赁。所以，如何处理租户的问题也是购房人需要考虑的，不要认为只要我买了房子就可以马上把现有租户赶走，应当就租赁合同的处理问题与开发商和业主约定清楚。
（4）要求提供分户验收表
现房合同将《住宅工程质量分户验收表》明确列为房屋竣工验收和交付的必备条件。因此，只要发现房屋内存在违反质量规范的问题，就可以视为开发商没有按规定完成竣工验收，开发商在修复期间应当承担延期交房的违约责任。这一点对业主，特别是购买精装修房屋的业主是非常有利的，因为它可以有效地督促开发商加快维修的进度，并使业主因新房质量问题所受到的损失得到补偿。
（5）贷款买房也可拿到房产证
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条和第19条，如果买的是现房，从签订合同的那一天开始，90天内为正常办理产权证的时间。超过这个时间，开发商要承担违约责任；超过这个时间满一年，且是由于开发商的原因，导致买房人拿不到房产证时，买房人可以要求退房或赔偿。
如果是贷款买的房，在所属房地局做完抵押登记后，通常房产证由放款银行收押，清偿全部贷款后，房产证交给买房人。这是因为买房人在办理贷款时，银行要求买房人与银行签订抵押合同，此合同往往会有一条买房人同意在还清贷款前，把房产证抵押给银行的条款。其实，相应的法律法规并没有明确规定，贷款买房所取得的房产证必须抵押给银行。因此，如果与银行签订的抵押合同中没做上述要求，贷款买房就应当拿到房产证。
（6）代交维修金15天可得专用收据
现房合同明确了专项维修资金可委托卖方缴纳，也可由购房人自行缴纳。市建委下发的《关于进一步加强北京市住宅专项维修资金归集管理工作的公告》规定，从2005年7月5日开始，凡建设单位（包括物业管理企业、经纪公司等）受业主委托代收维修资金的，应在3日内将维修资金汇交到市住宅专项维修资金归集银行中国光大银行北京花园路支行，并在15日内向业主出具市财政局监制的《北京市住宅公共维修基金专用收据》。
2005年9月6日，市建委小区办要求，业主入住新房时，交纳专项维修资金的时间将提前到办理入住前，而且入住时要向开发商出示收费凭证。
（7）对〃不可抗力〃要进行约定
很多合同都会提到〃不可抗力〃这个词，现房合同也不例外。根据《民法通则》第153条及《合同法》第117条的规定，〃不可抗力〃是指〃不能预见、不能避免并不能克服的客观情况〃。此外，《合同法》还规定，〃因不可抗力不能履行合同的。根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。〃
不可抗力条款是一种免责条款，即免除由于不可抗力事件而违约一方的违约责任。一般应规定的内容包括：不可抗力事件的范围，事件发生后通知对方的期限，出具证明文件的机构以及不可抗力事件的后果。一般情况下，地震、台风、火灾、水灾、雷击等自然灾害最符合〃不可抗力〃的特征。
（8）提前7天书面通知验收
现房合同规定，当房屋达到约定的交付条件后，开发商应在交付日的前7天，书面通知购房人办理验收交接手续的时间、地点以及应当携带的相关证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示交付条件约定的证明文件，并满足交付条件约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照逾期交房约定处理。
第36节：第四章 办理购房贷款程序（1）
第四章 办理购房贷款程序
一、贷款常识
如今，许多购房人都会选择贷款买房，但是，当购房人真正办理贷款的时候，却感到很茫然，这就说明购房人对贷款知识的了解很不全面，而购房人对贷款知识的欠缺往往会给房地产开发商提供作弊的机会：明明不具备贷款条件，却告诉购房人可以申请贷款，为的就是让购房人先交纳部分购房款。因此，购房人想要在购房时办理贷款，就必须先了解相关的贷款常识。通常情况下，住房贷款有三种：个人住房商业贷款、个人住房公积金贷款和个人住房组合贷款。
1。个人住房商业贷款
个人住房商业贷款是指银行向购买自用住房的自然人发放的贷款。也就是说，只有具备完全民事行为能力的自然人，才能在购买本市城镇自住住房时以所购产权住房为抵押物向银行申请住房商业性贷款。
2。个人住房公积金贷款
个人住房公积金贷款又叫个人住房担保委托贷款，是指住房资金管理中心运用住房公积金，委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，利率较低，面向所有公积金缴存职工提供贷款，但是必须以拥有的产权住房为抵押物。
3。个人住房组合贷款
个人住房组合贷款是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人，同时又缴存住房公积金，他在办理个人住房商业性贷款的同时还可以向银行申请个人住房公积金贷款，也就是说，借款人以所购本市城镇自住住房为抵押物，可以同时向银行申请个人住房商业性贷款和个人住房公积金贷款。
4。贷款对象
（1）具有完全民事行为能力的中国公民。
（2）具有城镇常住户口或有效居留身份。
（3）在中国内地有居留权的境外、国外公民。
（4）稳定的经济收入，并具备偿还贷款本息的能力�
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