全面购房指导-第3章

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也变得尤为激烈，只有好的建筑产品才能经得起时间和市场的考验，只有具有前瞻性的建筑才能拥有大幅的增值空间。
　　众所周知，不同小区、不同建筑风格、不同楼层、不同朝向、不同户型设计的房子价格是不一样的。小区规模适中、安全系数高、居住密度低、环境优美、风格独特、材质上好、南北朝向、户型设计合理的房子，价格自然更高。而这样的房子，〃保新期〃也往往更长。在我们周围，不少有一定年龄的房子都留有岁月侵蚀的痕迹，或外立面已经黯然失色，或功能结构已经过时。谁愿意出高价买这样的房子呢？但是对于一些社区日渐成熟、品质高、保养好、性能良好甚至更完善的小区，尽管经过时间的洗礼，却依然能散发着迷人的魅力，仍然能够满足人们对居住舒适度的要求，增值也变得自然而然了。两套房龄相同、位于同一片区不同小区不同档次的房子，品质好的那一套单价甚至可以比另一套每平方米高出500元，这些都与业主的保养、当初房子本身的品质密切相关。
　　■　房博士提示：对于好的建筑产品的考察，所包含的内容是方方面面的，开发商的实力、小区环境、房价、户型设计等等，但是，千万别忽略了对物业管理的考察。物业管理是社区的〃软件〃，也是最具可塑性的。优秀的物业管理公司和合理的物管费可以为一个小区创造巨大的无形资产。因为社区保养好、物业服务到位等等都可以使业主满意，为物业和房产的商业价值增值加分。
　　四、买房投资怎样才能稳赚不赔如今的房地产市场同样受到各种因素的影响，同其他投资一样，没有人能保证投资房地产稳赚不赔，但是，买房投资也并非就没有赚钱的机会，而其中的关键就在于购房人能否对房地产市场有较为深入的了解，而下面几个方面应当引起投资房地产人士的注意。
　　1。找准风向标买房为什么需要风向标？因为它能够指引购房者找到升值潜力大的开发项目。如今，众多媒体在争论房地产市场是否存在〃泡沫〃，房价究竟是高是低？但是，购房人大可不必考虑这个问题，也不要管收入房价比、房屋空置率等。你要关心的就是看银行对买房贷款的态度，如果银行对某个房地产开发项目的贷款较松，就说明这处房产的市场看好；如果银行管理得较严，就说明此处房地产的市场风险较大。因为银行在决定是否为某处开发项目作贷款前，都会进行详细的调查，如果此项目的前景不好，银行在贷款的过程中一定会很严，因此，在一定程度上，银行的态度往往比专家的话还要真实、准确、可信。
　　2。买涨不买落房地产投资与其他投资一样，是很难摸到市场的价格底线的。如果不是为了急住，当房价开始下跌时，千万不要有抄底心理，还是持币观望为好。因为房价下跌一定有很多的影响因素，而这些因素很可能使此处房地产的价格在短时间内无法上涨，而那些房价刚要开始走高的房产，也一定会在短期内有一个较大的增长。所以，买房应该买涨而不买落。
　　3。参考平均价经常能够听到有人讲房屋的平均价格在下跌，原因是房子在增多，其实，房屋平均价格的下跌只是表面现象，因为房子增多代表着市场需求，也反映着政府的政策导向，房地产增多的地区发展一定会很快，买此处的住房应该是有升值潜力的。
　　4。学会〃抓机会〃要在房地产市场上赚钱，就应该善于〃抓机会〃。比如：能把楼盖完的房地产商搞〃内部认购〃，只是因为手续还没办完，所以较为便宜；房子有预售许可证，但因土地使用证还没有办下来，所以价格很低；某项目正在施工，销售的房产属于期房，但附近将要修路或修建地铁站……此时，不要等房子建好再买，而应该提前购买，因为房屋或附近的设施建好后，房价肯定会大幅上升，当然，前提是你要有足够的把握保证你的决策是正确的。
　　第7节：第一章　购房前的准备（6）
　　5。挑便宜的买
　　如今，什么样的房子都有，但贵的房子并不一定就是最好的，因为不同的开发商和房地产经纪公司会选择不同的营销手法。有些发展商希望以薄利多销的形式，通过价格占领市场，而有的开发商则将价格定得较高，认为卖50％的利润要超过通过薄利多销方式销售70％的效果，所以，他们宁愿卖50％。因此，购房人在选择房屋时，买同一地区价格较低的，但品质相差无几的房子，相对来讲，抗〃跌〃力要强很多。
　　6。计算养房费用
　　虽然〃买房就是买生活〃，买小社区更能彰显个性，但是，大社区的使用和维护成本往往低于小社区。作为买房人，你不可能免费享用社区内的所有设施和服务，比如会所、地下车库等，购房人想要使用，都得花钱，而且，公共设施越多、越豪华，购房人支出的费用就越高，毕竟羊毛要出在羊身上，没有人会免费为你提供服务，所以，买房时不能不考虑养房的费用。
　　7。心态要平稳
　　任何的投资项目都有升值和下跌的时候，所以，作为购房人，不要因为所购房产升值就洋洋自得，也不要因为下跌就心情烦闷，因为购房也是为了更好地生活，高兴地生活，如果心态不平稳，就很容易受房价的涨跌所左右，那样的话还不如不投资。
　　要买房，事先就需要想清楚几个问题，比如：准备居住还是准备投资？自己最理想的居住位置是什么地方？希望住宅周围的环境如何？自己的支付能力如何？
　　■　房博士提示：
　　投资房地产虽然需要大额的资金，不是人人都可以玩的游戏，但也并非只是有钱人的游戏，对普通百姓而言，只要愿意，也可以进行房地产投资。所谓房地产投资，就是投资人牺牲眼前的消费（获取资金）购置房产，以期在将来能够获取较大的收益。
　　房产投资的最大益处就在于保值，它能够使我们今天的钱在遇到通货膨胀的情况下不缩水。但是，购房者要想投资房产，并且获得较高的回报，最需要做到的就是认清国家的政策形势，如果国家的政治环境安定，经济繁荣，经济增长较快，那么，这种大环境就会影响到国内各地的房产，物业也会因此快速升值，这时候进行房地产投资就显得非常重要。
　　此外，投资房产还需要考虑到位置的重要性，好地点的房产首先能够实现保值，然后还能够达到增值的目的，即便是出租，也能获取较高的收益。另外，购房者还可以将所购房屋作为不动产进行抵押融资，这样既不影响房产的增值，又得到了可供使用的资金，可以说是一举两得。即使购房者没有什么太好的经营方案，也可以将房屋转让以获得更好的效益。
　　还有一点需要提示想要投资房产的人，那就是置业投资能够获得税收方面的好处。比如上海规定，如果购置自用住宅而申请银行按揭，每月还银行贷款可从工资的总额中扣除然后再计算个人所得税。这对于有较高收入的人来说，可以节省一部分税额。
　　科学地说，投资房产属于投资行为，只要是投资，就具有一定的风险性，因此，在投资房产的时候，一定要周密调研、科学分析，切不可头脑发热，只有这样，才能将风险降到最小。
　　五、如何做购房预算
　　买房子要花钱，住房子要花钱，维护房子要花钱，银行按揭也要花钱，房屋的选择与家庭的收入状况和将来的收入水平关系很大，还影响到家庭在买房以后的生活标准，因此，必须在选房决策时有明确的财务预算。
　　确定可支配投入
　　买房之前需要先计算，有多少钱买多大的房，而且既要买得起也要住得起，这需要评估自家财力。因此，制定购房预算的第一步是确定家庭为购房可以作出的安全投入。根据自己的经济能力来寻找相应的地段和楼盘，这比先找房子再算价钱明智得多。
　　首先，清算一下自己家的现有资金，包括存款、可以套现的股票、可以上市出售的旧房或押旧买新的旧房等。
　　其次，考虑你的付款方式，一次付清还是分期付款。分期付款的话，考虑你所能支付的首付款，考虑你的借贷途径、数额和年限，进而考虑你所购买的房子的总价。计算时不能〃满打满算〃，一定要预留入住后的装修费用、房屋维修资金和税费、供暖费、物业管理费以及当年家庭的重大开支，如孩子的教育费用、高龄父母的医疗费用等。
　　第8节：第一章　购房前的准备（7）
　　最后，还要考虑购房后的家庭收支状况。计算家庭收入时应侧重固定可靠的来源，如工资、经营收入等。家庭支出包括每月的月供、物业管理费、水、电、煤、电话费、正常生活开支、娱乐教育费用、父母医疗费用等。如果年轻的两口子预备买房后〃添丁加口〃，一定不要忘了预留一大笔育婴的费用。
　　贷款买房的，应根据购房后家庭收支情况的预算，确定自己能支付的月供，避免出现买房后生活负担加重的情况。根据专家测算，购房还贷支出占家庭总收入的30％以下，才应该是安全的。如果家庭月收入5000元，每月的房款月供应该不超出1500元。如果收入预期增长前景比较看好，也可以适当提高比例。
　　了解购房费用构成
　　很多购房者在购房之初并不了解购房产生的所有相关费用，往往只按照单价算一下首付，估计能拿出首付款就作出购房决策，常常导致在买房过程中发生资金不足。购房费用一般由这几个部分组成：1、首付款；2、契税（总房价的2％或3％，120平米以下的房屋契税是2％，120平米以上的房屋契税是3％）；3、住宅公共维修基金（总房价的2％）；4、登记费（0。3元/平方米）；5、物业费等。了解了购房费用的组成，以便在决策时能够考虑周全。
　　六、购房需要掌握哪些法律知识
　　我国的房地产业发展得益于房地产法律法规的调整和完善，也就是说房地产的每一项业务，都离不开法律和具体的法规。房地产的三部法律《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》以及据此制定的部门规章和地方性法规，几乎涵盖了整个房地产事务。不但要掌握房地产方面的法律法规及各级政府部门关于房地产的政策、方针和精神，而且还要熟悉民法、经济法、行政法及行政诉讼法、民事诉讼法的知识。举个最简单的例子，签合同，就要牵涉到经济合同法、民法通则等法律知识。代理租赁要熟悉《城市房屋租赁管理办法》、《城市私有房屋管理条件》等，懂得什么房可以租、什么房不能出租、租赁合同以什么方式生效等。代理买卖，就得熟悉《城市房屋转让管理规定》、《城市房屋权属登记管理办法》中转让的条件、交易程序、产权产籍知识及办证程序。如果是代理发展商，要掌握的法律知识就更多了。近年来时兴的房地产律师见证业务足以说明法律知识的重要性。
　　在商品房买卖过程中，涉及诸多的问题，一旦处理不慎，就有可能发生法律纠纷，并给自己造成诸多麻烦，甚至是损失。所以，在购房之前，认真了解相应的可能涉及法律纠纷的问题，为自己将来能够拥有称心如意的住房打下良好的基础。那么，这些问题有哪些呢？
　　1。商品房定金