全面购房指导-第7章

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　　2008年对于中国，对于中国经济，对于中国楼市都将是重要的一年。以下城市将迎来进行房产投产的契机。
　　1。北京
　　奥运举办国的首都向来都会基于奥运迎来酒店、住房、休闲旅游方面的高潮，交通改革后的北京将容纳更多人口进入，出租率有保障。
　　可以列出许多因素证明北京房价仍然坚挺，基于需求的购房人群会长期大量存在，购房半径也会扩大，二手房会在奥运前有个消费高峰。
　　拆危改造加速，再加上两限房、保障房供应，辅之以部分小产权房供应，基于政策年与奥运年的设想，中低层消费将非常活跃。
　　2。天津
　　京津联动不可避免地形成。一体化交通业已基于奥运而实现。
　　天津相比北京的一个重要优势在于拱卫的地理、优质的空气、更大的改造空间与扩大范围的城市化空间。
　　在天津任何新区，或新的改造区域，或滨海地带，都将是理房族追求的绩优区域。大津京的提法与实质实施会让老城区的二手房交易进入到一个新阶段。
　　3。上海
　　长三角的房价一直靠着投资消费支持。但2008年后有望改变。重要的原因是来自于经济结构按地理进行调整。预期长三角将按城市地理与资源优势适当调整，将有些加工与制造放在下面的县市，形成主流商务金融性城市与消费城市。
　　这样一来，上海便重新成为全中国乃至世界范围人们追求商务休闲娱乐与旅游的天堂。
　　浦西的开发及外岛的建设都足以支持中低价位房源在2008年有较大补充。
　　原有商务地段更多进行着诸如商务圈、商务酒店、写字楼与孵化器建设。
　　4。武汉和长沙
　　这是2007年末人们关注的焦点区域，两型社会试验区让这两个区域形成华中的两个互为犄角的两极。但囿于交通一体化进程的滞后可能没有经济上的明显效应。
　　对于这两个城市来说，楼市的春天不远了。共同的根本原因在于这两个城市都是所在城市群的圈心。由于交通的顺畅，人们的置业观念将伴随内外互动而调整，以武汉为例，周边的八个城市号称后花园的都将成为武汉外流置业的好去处，相反周边八个中小城市中的高收益人群也会选择武汉来置业。
　　5。重庆
　　值得进行房产投资的关键原因来自重庆的城市功能面临着升级。2008年的重庆将围绕商务区加滨江区、北部居住区两大要点建设直辖后的新城。
　　如同任何城市无法丢掉其历史一样，原住地的二手房与旧城改造将产生较多的投资空间。
　　6。广州
　　广州较早实现了小康化，现在面临着重新崛起。
　　广州周边如丛化、花都，更远些的中山、东莞，依靠资源富裕起来的南海，这些卫星城的房价接近或部分超过广州。如此，广州会否形成空城呢？
　　投资与持有性消费一旦集中，这个城市的机会就没有多少，但如果周边的城市吸引了相当数量的多重物业消费，如上述各城市的商务性物业大面积建设会带动当地房价上涨，广州基于周边城市的分流，加上开发经验以及由政府控制资源的做法将让广州房地产迎来2008年的新气象。
　　第17节：第一章　购房前的准备（16）
　　7。西安
　　曾经在西安有一个别墅盘，秦岭脚下，当时出价不到三千，两年后起步价六千。仔细分析，来自于旅游与产业重新布局，来自于西北门户的集散地作用，来自于将文化、旅游、产业化、资源综合利用的城市化，借助奥运，必将催生西安未来几年经济的高速发展。
　　怎样选择合适的二、三线城市进行房产投资？
　　房产投资转战二、三线城市，首先适合去哪里？以投资者生活在上海为例。
　　首先要考虑通勤成本，即交通的便利性。对于上海，交通便利的是江浙一带，如嘉兴、无锡、苏州、杭州、南京，此外徐州，连云港也很方便。
　　上海和杭州的房价已经涨得差不多了，这种情况下，嘉兴这样离两地都较近的城市，交通一旦有改善，必将大有升值潜力。
　　二、三线城市选择房产投资的标准是什么？
　　房地产首先要看城市人口，人口越多，房产越值钱。中国房产的一线城市是：北京、上海、广州和深圳等。接下来是二线城市，天津、无锡、苏州、杭州、南京、青岛、武汉、重庆、成都和西安等。三线城市极具投资价值的有：享有独特地理位置优势，有着京津走廊上明珠之称的廊坊，闻名全国的旅游度假型城市威海、桂林、厦门等。
　　极具投资的三线城市中以威海为例，作一个简单的介绍。
　　2003年威海被世界评为最适合人类居住的地区中国唯一获得联合国人居奖的城市，在世界八个获此殊荣的地区中，仅巴西之后排名第二。而在威海市最具投资价值的地段在威海市银滩旅游度假区。威海市银滩旅游度假区属国家AAAA级旅游度假区，位于威海市境内东南海滨，其区位优势显著，地处中日韩经济合作和青岛烟台旅游金融的大三角中。银滩正融入青岛一小时经济圈，山东半岛沿海旅游圈，是胶东半岛最后的一块黄金海岸，未来发展空间巨大。银滩属典型的暖温带海洋性气候，冬无严寒，夏无酷暑，春季温暖，秋季清爽，年平均气温12。3度，是世界上最适合人类居住的地区之一。
　　在沿海岸线东西的带状规划区内，林秀海碧、礁奇滩曲、集山、海、岛、湖、泉、河、林与一体。特别是绵延20多公里的沙滩，坡缓沙平，沙白水洁，沙质细腻松软，含磁量高，洁白如银，〃银滩〃因此而得名，被誉为〃天下第一滩〃，〃东方夏威夷〃！度假区内还有全国最早的潮汐湖发电站，拥有蓄水量3000万立方米的潮汐湖以及珍珠湾、白浪湾、宫家岛、三观亭、仙人桥、万亩海防松林带等自然景观，是天然的旅游度假胜地。
　　矗立在银滩之上的海景房被认为是北方地区最适于投资的滨海地产项目，目前银滩投资已经超过300亿元，后期累计投资将超过600亿元，升值空间巨大，纵比相对目前的房价2004年房价在1200元左右，2007年的房价在2600元左右。3年左右的时间已升值了一倍多。乳山银滩距离青岛130公里，山东省政府对乳山未来的发展有一个明确地定位，就是建成北方地区最佳的旅游度假区，类似海南三亚的亚龙湾，冬天度假到三亚，夏天度假到银滩，所以目前升值空间比较大，最保守估计3年之内会涨到6000元每平米左右。
　　第二部分
　　第18节：第二章　选房看房（1）
　　第二章选房看房
　　一、选房要有目的性
　　房子不是万能的，没有房子却万万不能。的确，没有家宅，女子何以为〃安〃，男丁岂能得〃宁〃？
　　决定买房是一件高兴的事情。但是，从下定决心到买到满意的住房，并不是一个容易的过程。对绝大多数人来讲，买房是一生中的一件大事。除了花费的金钱巨大之外，由房子产生的关系也十分复杂和重要。与租房不同，租房如果你觉得不满意随时可以一拍两散，但房子买下之后，一旦因种种原因对房子不满意甚至深受其苦，想要撤退就相对困难了！租房好比谈恋爱，自由交往，好聚好散；买房就像结婚，出了问题想要全身而退，就不那么简单！
　　因此，我们的建议是选房的标准没有最好，适合你的就是最好的。这种适合，第一是适合你的需求，也就是买房的目的是什么要明确，第二是适合你的经济能力，你能买得起而且也能用得起，这就需要做购房预算。这是我们提倡的选房第一原则寻找符合购房目的与预算的楼盘。
　　明确购房目的购房有底
　　对房屋的选择有很多因素，人们在选购房屋的时候会根据这些因素来作出决定，比如说价格、位置、交通、环境、配套设施、户型、面积等，但是所有这些因素在同一所房子之中都不可能做到十全十美，各个楼盘实际上也有着不同的优势。因此，购房者必须在这些考虑因素之中作出取舍，而作出取舍的第一个标准应该是你的购房目的。不同的购房目的对于房子的考虑因素会有不同的侧重。
　　住家以舒适为主
　　这里的以〃住家〃为目的，主要是指中、老年人为长期安定，居家买房。这种购房者的经济实力比较稳定，家庭状况比较安定，房屋是家庭成员活动最主要的场所。对于长期生活在住所的家庭成员而言，〃舒适〃自然是最重要的需求。〃舒适〃是一个综合的概念，主要是方便生活，有助于满足不同家庭成员的不同需求。因此，以居家为目的买房，应当优先考虑面积、户型、社区环境。根据家庭成员数量决定房屋的居、室构成状况；考察房间内的设计是否有利于家庭组织社交活动，有利于促进家庭成员交流；考察房屋所在区域的环境是否适宜养身，生活气息是否良好，也就是所谓的〃宜居〃。
　　过渡以价格为主
　　所谓〃过渡〃，主要是指年轻人为阶段性居住而购买商品房。
　　年轻人创业初期，由于自身努力和家庭支持，有了一定的经济实力，打算买一套自己的房屋居住。但年轻人毕竟立业未稳，人生的路还很长，未来的生活走向、社会大环境和房产的发展趋势也充满多种可能。如果经济实力有限，却一次性投入现阶段还难以承担的钱款来买房，则可能背上沉重的经济负担，被昂贵的房子压得透不过气来。在房地产市场比较成熟的国家，大多数家庭都有两次甚至三次置业的经历，在不同的时期以不同的房产满足不同的家庭需求。由于年轻人首次置业的主要目的还在于〃过渡〃，在满足基本生活需求的前提下，价格是选房时应考虑的主要因素。因此，面积较小、总价较低的房子是比较合适的选择。一般二手房或小户型商品房能满足住户的阶段性需求，在住户实力增长、需求升级，对房产进行更新换代之际，也能较顺利地转让或出租，实现保值增值。
　　投资以区位为主
　　由于房产是一种稀缺资源，在市场经济条件下，稀缺的就是能带来财富的。因此买房不为自己居用而为投资聚财者，大有人在。城市居民购买多余房产进行出租或转让从中获利，这是理性开发家庭资金的正当行为。
　　对以投资为目的的购房人而言，楼盘的区位是最重要的。用经济学的理论来解释，需求增长而供应不变的东西必然升值，区位好的房产就具有这个特点。区位好，才具有出租或转让的优势；区位好，也能缓和房屋在户型、面积、环境等方面的劣势。因此以投资为目的挑选楼盘，应该着重关注楼盘所在区域的功能、附近的人员结构、周边公司企业分布情况、交通状况，以及该区域的规划前景等要点。
　　商用以人气为主
　　以商用为目的购房，是指购房者购买商品房是为自身进行商品经营活动提供场所，也就是作为商铺。聚人气才能聚财气，因此为商用目的购房，首先要考虑房产所在地的人气如何。当然，这里需要考察的因素，也肯定是以商用房产为投资对象的投资者需要关注的。
　　这里我们并不深入地研究各种购房目的下的考虑因素，主要是通过列举来提醒购房者，在选房之前明确你的购房目的可以使你在房屋选择时有比较明确的判断标准，从而提高决策的合理性。因为目