王石财富密码-第23章
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实闹匾揪丁Ｄ壳埃蚩平饕突Щ治�8个品类，并已经形成了四季花城、金色家园、城市花园三个定型产品，这三个定型产品将占未来万科产品供应的90％。
按照王石的接班人——郁亮的说法，以后的万科就是要“根据客户不同人生阶段、不同生命周期的需求，推出不同品类的产品。例如单亲家庭、单身家庭、双人家庭、丁克家族、养老的家庭，三代同住的家庭。就像宝洁品牌下有很多细分的品类一样”。
“坚持住宅专业化发展方向，万科至少十年不变。”王石的接班人郁亮曾坚定地表示。而要完成“精细化”转变，郁亮也认为还需要些许时日。
5。 一个不可回避的方向
“企业的边界取决于规模效应和管理成本的消长。当一个企业的规模效应已不能抵消克服管理难度上升的成本时，这个企业就到了增长的极限。”王石说。
王石此说的寓意，就在于本书上文中提到的他所倡导的“住宅产业化”。而笔者也在万科的思想大本营——《万科周刊》里读到了这样的内容：
经过20余年的发展，中国的住宅市场已经从最初的萌芽阶段逐步走向了相对成熟的阶段，个人购房逐渐成为主流。市场渴望大量优质住宅的供应以满足日益增长的改善居住品质的需求。然而，现场加工生产的建造方式无法在大批量的情况下保证高质量的要求，在这一趋势下，住宅生产必然要走进工厂，住宅产业化是一个不可回避的方向。
……
在20多年的发展历程中，万科一直扮演着行业持续领跑者的角色，在房地产市场集成程度逐日提高的今天，万科正以推行住宅标准化为起点，逐步完成住宅的工厂化生产，并最终实现住宅产业化的目标。
据相关资料表明，“住宅产业化”的概念起源于日本。所谓住宅产业，只是一个综合性概念，而不是严格意义上的行业概念，它是金融、建筑、建材、轻工等50多个与住宅建设有关的产业的总称。
根据相关资料记载，如今许多发达国家的房地产行业工厂化程度平均超过50％，日本达到70％以上。如日本丰田住宅生产的钢结构独栋住宅，安装起来只需要一天，这种装配速度是传统的生产方式完全不能想象的。
工厂化生产带来了规模化效应，提高施工质量，降低生产成本，还可以使住宅施工现场垃圾减少83％，材料损耗减少60％，可回收材料占66％，建筑节能50％以上，符合环保节能的世界潮流。
相较于上述国家，王石认为，中国住宅业的工厂化程度还很低，不超过10％。至于万科，虽然相关探索走在了行业前面，但工厂化程度也只有15％，主要应用于结构体系、围护体系和设备体系、内装体系，四季花城的情景洋房局部采用了现场装配的方式，但离真正意义上的工厂化还有很大距离。
为了推进住宅生产的现代化，中国政府也曾于1994年6月正式提出“住宅产业化”概念，并将之列为国家六大科技攻关项目之一进行研究。1998年8月，国家建设部专门成立了“住宅产业化办公室”，全力推进住宅建设的产业化进程。
王石和万科管理层认为，住宅产业主要涉及九个方面的内容：金融、土地、规划设计、建造、建材、销售、中介代理、广告、物业管理。而所谓“住宅产业化”，就是对这些相关行业和生产流程进行整合，从而实现住宅建设的科技化、规模化、现代化。
鉴于对未来趋势的强烈认知，王石判断，在市场和环保的双重压力下，“量”将成为住宅业的第一难题；在巨量的基础上，如何保证高质量和环保，将是第二个难题。而传统建筑方式无法解决这两大难题，因而工厂化住宅是市场必然的选择。同时，近年房地产价格上升速度较快，对市场整体发展不利，但也给推进住宅工厂化带来了有利机会。
如今，王石和万科管理层已选择“住宅产业化”来构筑自己的核心竞争力。万科管理层似乎认识到，许多万科地产长期引以为自豪的单项优势，比如规划、营销、广告包装，从根本上来说并不具备不可替代性，而且在现实中其领先优势正在缩小。那么，万科地产所有而其他发展商难以效仿的则是：不断创新的企业精神、成熟的职业队伍、企业强大的专业化操作能力，以及万科地产的品牌效应。
而要将这些独特的优势凝聚、升华，使之成为万科地产新的核心竞争力，“产业化”就成了王石和管理团队一个最恰当不过的战略选择了。
2007年，万科在经历了长达6年的摸索之后，首个以工厂化方式建造的商品住宅在上海开工。
本章的结尾处，也想引用王石很欣赏的管理大师——彼得？德鲁克的一句话：“重要的不是趋势，而是趋势的转变。趋势的转变才是决定一个机构及其努力的成败关键。”而王石就此也有自己的体会：“我们身处一个变革的黄金时间，机会稍纵即逝，不抓住它就可能遭致惩罚。”
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融资——地产“生死门”（1）
无论是从行业特性，还是从资本性质来说，融资对于房地产开发企业而言，是一个生死攸关的问题。特别是近年来上层金融政策的不断调整，以及房地产业整体环境的深刻变化，都在相当程度上促使国内房地产开发企业越来越视融资为战略要务。
很显然，融资的最终的目的不是经营一个项目，而是经营公司。开发商的整体实力、目标定位的不同，也决定了他们的战略和战术必然存在较大差异。王石和他所领导万科也自不例外。
1。 生死“资金链”
按目前国内外通行的做法，房地产企业资金主要来源于以下若干方面：房地产企业的自有资金、银行贷款、股票、基金、信托、债券、海外资金、民间资本等。
而从通常理论上讲，房地产的产业链分三个阶段：前期置地阶段、开发楼盘阶段、楼盘形成销售阶段。在前期置地阶段和开发楼盘阶段，房地产企业需要大量资金投入，因而能否有足够的投入能力，也就决定了其后的链接能否继续。
在这三个阶段，国内企业所消耗的开支主要有以下几个方面：土地费用、建设费用、宣传费用和经营费用等。而房地产企业的收入利润来源于房屋的销售收入和出租租金。显然，若是前期的开发没有充足的资金支援，那么后面的进程势必无法展开，进而直接导致一个房地产企业的死掉。
也有业内人士认为，现在已经进入了资本时代，如果从这个角度来划分的话，房地产开发企业可以划分为三个类，也有的说是三个阶段：
最早的阶段是项目公司。根据相关的统计数据和分析结果，目前中国房地产企业约有6万，其中可能有九成左右仍属于项目公司。这些项目公司的特征非常明显，“怎么去拿地，怎么去跑规划，怎么去融这个项目的资金，怎么去设计、营销、策划”，是企业者们常考虑的事情。
第二个阶段是公司型公司。业内人士指出，这类公司典型的特点就是，“老板不去想项目，他脑子里想的是公司的战略方向是哪里？战略区域在哪里？战略目标怎么样？以后要成为什么样的企业？我的品牌在哪里？我的核心竞争力在哪里？我公司的财务怎么样？他确定了所有这些东西才去考虑项目”。
第三个阶段的公司就是资本型公司。按业内人士的话说，“资本型公司老板所想的东西是资本，资本的目标是什么？”
目前，对于中国的房地产业来说，无论是外部环境的变化，还是地产业发展的新特点，都深刻地反映出资本时代的来临。
根据业内资料记载，以前地产商的主要融资渠道就是银行贷款，特别是一些实力弱小的企业，通过各种变通的办法，使得实际银行贷款占总投资额的90％以上。这种单一的融资渠道非常危险。在2007年后的中国地产界尤其如此。
许多业内人士也认为，中国有不少房地产企业之所以会步入今天的困境，“主要还是因为他们没有意识到模式标准化对企业未来发展的重要性，以致于在开发流程和资金使用过程中没有采取事前控制、预测风险和控制风险的措施。”一些评论认为，万科的今天，显然得益于王石和万科管理层采取了如上措施和努力。
笔者在此综合了我国房地产业的一些资料，可大致勾勒出房地产商应当保持的资金链模式：
一是融资渠道畅通。
二是现金流充足。
融资——地产“生死门”（2）
三是借力品牌和良好信誉。
四是减少负债，避免盲目扩张。
五是缩短周期，降价打折，推进促销，加速资金回笼。
六是控制成本，节约开支。
七是减少房屋和土地的空置，不再捂盘。
八是忍痛割爱，顾全大局，或是合作开发，双赢互利。
2。 地产融资五略
随着市场深度发展，攸关生死的“资金链”必然成为每一个房地产企业死盯的对象。只是，不同的企业定位，以及由此采取的不同融资策略，写出的企业今生也就大不相同了。
为了更好地理会本书主人公的资本故事，笔者在此综合了相关资料，整理出了目前地产企业常用的几种融资策略或方法，以飨各位读者朋友。
一是银行贷款融资策略。很明显，我国房地产业近些年的发展与银行金融资本的支持是紧密相联的。不过，随着住房产业和住房金融的发展，市场竞争日趋激烈，一些违规信贷行为屡屡发生。
自2001年6月26日中国人民银行发布《关于规范住房金融业务的通知》起，直到2007年底的各项宏观调控举措，用许多业内人士的话说，就是“银行与房地产公司的蜜月期结束了”。这也就预示了房地产企业靠银行贷款的融资策略正在接受强有力的考验。
二是合作开发融资策略。这种策略意味着发展商要寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发，通常被认为“是一种分散和转移筹资负担的较好方法”。
据业内人士指出，合作开发的形式是多种多样的：可以是两家或多家；可以长期或就项目短期合作；可以紧密或是松散等等。
三是预售房屋融资策略。这种策略在地产业内几乎被所有的企业采用过。按业内相关规定，房屋预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给投资置业者，由此获得房屋预售款。而开发商通常的做法也是将预售款及时投入建设项目中。
这种策略对于投资置业方来说，可以先期支付少量的资金就有可能享受到未来的增值收益；而对于发展商来说，预售虽然可能丧失一点未来利益，却可以筹集到必要的建设资金，又可以将部分市场风险转移给买家。因而，2008年前，在房地产市场一片火热的情况下，投资置业人士及机构往往会对预售楼花表现出极大的热情。
四是利用外资融资策略。根据相关资料，我国房地产公司利用外资的方式大致有两种：一是直接投资，多以成立合资或合作公司的方式。二是间接投资即利用外资贷款。间接利用外资一般不涉及企业所有权与控制权的丧失问题，但需要用外汇还本付息，除了一些国际性或政府间优惠贷款外，国外商业贷款利率一�
