王石财富密码-第24章
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业内人士分析认为，通常情况下，除从事大型项目的开发外，中小型企业一般不会采用此种策略，也不适合。
最后一种就是信托融资策略。这种策略就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财的优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。
根据业内人士的分析，信托融资策略具有制度优势，创新空间宽广，有巨大的灵活性。相对银行贷款而言，房地产信托融资策略不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展。同时，信托在供给方法上也十分灵活，可以针对房地产公司本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品。就目前而言，信托正在成为房地产业融资的新热点。 。。
融资——地产“生死门”（3）
不过，信托行业受到银监会的监管，而信托对房地产贷款的支持以及由此产生的风险，自然更要受到国家为此所做出的一系列新安排制约。因而进入房地产行业的信托资金也会受到一定影响或限制。
3。 万科资本大系
对照上文内容，再来看看万科的资本大系。
如果说王石在创业上激情过人，那么，他在资本方面也是悟性出众。事实上，王石和万科之所以能成长为中国房地产行业的领军标杆，“资本系”的多元化之舞功不可没。
万科的权威人士曾公开表示，目前行业整体的资金来源比较单一，由于直接融资渠道没有全面建立起来，行业融资过度依赖预售款和银行信贷，这不仅引发了社会的忧虑，对于企业来说也是不安全的，而万科是较早尝试建立多元化融资渠道的住宅企业。
特别是当前面临着国家新一轮宏观调控的环境变化，已有过两次宏观调控经历的万科管理层，早已深谙资金乃是地产业的生命线。万科新一代总经理郁亮就曾表示，中国房地产行业正在经历一场划时代的变革，整个行业的市场化、透明化将成为不可阻挡的方向，但在这个过程当中随时可能引起新的洗牌，企业需要的是对风险的充分估计和留给自己尽量多的腾挪余地。
目前，万科的融资渠道主要有银行贷款、股票发行、发行可转换公司债券、房地产信托、迅速销售从购房者手中收回资金、大股东支持和寻求合作这几种方式。
这里可将万科的资本操作过程概述如下：
其一，万科是中国首批上市的房地产开发企业，首次公开募集资金就不在少数。就股市募资而言，经过长时间的积累，万科的优势正越来越明显：从2000年到2005年，万科经历了一次配股、两次发行可转换债券，总计从资本市场募集亿元的资金；2006年底，万科非公开发行顺利实施，一次性募集资金达42亿元；2007年8月，万科增发亿A股，募资100亿元人民币。
随后，万科再度公告，拟发行总金额不超过59亿元的公司债。业内人士认为，万科的公司债发行，可进一步优化公司的负债结构，减少短期借款。
其二，业内都认为，万科在企业债券融资方面也做得非常出色。如2002年和2004年，万科通过两次发行可转换债券分别募集资金15亿元和亿元。在中国资本市场上两次发行可转换债券的上市公司中，万科是惟一一家。
其三，在信托融资方面，万科也表现抢眼。例如，仅在2003年底到2004年底的一年间，万科连续三次使用信托方式进行资金募集，用于不同项目的开发，每次募集的资金均在亿元以上。
除了以上几个方面，即使面临着政策外部大环境的新变化，万科在银行贷款方面的融资并没有受到太大影响。其中，2004年11月，万科企业股份有限公司就与中国农业银行签署了《银企合作协议》，获得农行亿元综合授信额度。有人称之为“这是中国农业银行有史以来对一家房地产企业的最大规模授信”。
针对万科目前采用的资本路径，王石曾公开表示，在通过市场公开方式获取土地政策出台以及“121”号文件抬高房地产企业融资门槛后，过去的“大项目、小资金”运作方式已不适应现行规则，万科有必要学会运作“大项目、大资金”，强调融资渠道的多元化显然有积极意义。
资深人士评论则认为，拓宽融资渠道所带来的直接后果就是降低了房地产企业对于银行贷款资金的依赖性，改善了资本负债结构。2007年11月，王石就对媒体透露，2003年以前，万科的流动资金当中，70％是靠银行，30％靠其他渠道。经过这么多年的产业专业化、资金多元化，现在是倒过来了，30％依靠银行，70％是其他资金，比如可转债、与其他公司合作等多元化，所以现在银根的紧缩对万科的影响是比较小的。
也有资料显示，万科当前的资产负债率不仅低于行业平均水平，其债务结构也较为分散，呈现三分天下的局面，长期债券、信托和海外资金约各占1/3。
“对万科来说融资是一个长期的战略，是未来几年需要不停去做的事情，而其中要考虑的一个核心因素是，我们融资的速度能否跟得上发展的速度。”显然，万科管理层希望将资本平台做大，而所有能够使用的融资的工具，都会去进行尝试。
舆论普遍认为，因为在治理结构、品牌和管理上多年积累下来的良好口碑，使得万科在公众和资本市场上都很受认可，所以在融资渠道上，万科也可以拥有更多的战略选择。
其实，如果按照成熟市场经济产业分类，房地产开发本来是金融业下面的一个分支。而地产界以前所流传过的一句话就是，王石“不懂房地产，只是善于资本运作”。这也许从另一个角度肯定了王石和万科在资本市场上的长袖善舞吧。
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赤脚到市值万亿之谜（1）
万科是中国最早进行股份制改革的企业之一，也是市值管理运筹最久的企业。如今，用一些业内人士的话说，“王石和万科已横立资本市场10多年不倒”。
特别是在最近一波中国牛市期间，地产界的万科表现极其抢眼，其市值高峰时一度超过美国前四大房地产公司市值总和。舆论惊呼，王石和万科真的成了一块“吸金石”。
然而，又有多少人知道，资本市场上的王石和万科也曾尴尬无限……
1。 菜市场上卖股票
对于今天的许多人来说，如同中国其他改革开放后的新生事物一样，资本市场上的万科和中国股市的一路走来，同样存在着许多无法想象的昔日场景。对于王石，则更多了些尴尬和感慨。
万科首次公开发行股票是在1988年12月，发行2800万股，募集资金2800万元。王石正是利用了这笔资金，才得以高姿态地用2000万元的报价，一举拿下威登别墅地块，也为万科地产树立了“黑马”形象。
那个时候，股票只能在“老三家”的柜台交易。万科股票的上市，不能像现在一样可以在证券市场大屏幕显示屏上跳动、闪亮，而是出现在菜市场新鲜蔬菜旁，跻身于卖杂货的小摊上。而那个时候的人们，也对那些钱生钱的虚拟概念，从内心深处多了些怀疑和抵触。
1991年1月初，在深圳蛇口菜市场，有一个摊位显得与众格格不入，叫卖的商品是一种国人并不太相信的新鲜玩艺儿——股票，摊主就是时任万科集团副总经理的孙璐。
据孙璐后来回忆，“当时我找到菜市场工商管理所的同志，人家都觉得奇怪，没听说过上这儿摆一摊位卖股票的。”
据相关记录，当时特区证券和中行信托两家公司作为包销商和承销商各承担了600万万科的股票，而特区证券公司所包销的600万股，一个多月后还是有150万股没卖出，只好公司自己给买下来。剩下的很大一部分是万科的一些老客户购买的，再就是万科招股队的功劳了。
万科招股队那时被公司内戏称为“打狗队”。他们摆摊设点，有时可以看到万科股票在菜市场和大白菜摆在一起卖，此外他们还分成小分队，走街串巷，上门推销，对居民区进行地毡式搜索，用有说“就和今天的人寿保险推销差不多”。
王石本人更是一度跑到蛇口工业区，上台演讲做推销。
有一次请工商局帮忙，由个体协会出面，邀请个体户开了个会，在会上反覆向他们宣传股票发行的意义和股票的投资价值。可最后，个体户们不耐烦了，说不用说这么多了，该摊多少我们就捐多少吧。
与此有所不同的是，万科的1000万股境外发行的股票却被一抢而空。当时有这么一种评论：“香港人抢，热热闹闹，深圳人捐，委委曲曲。”
这其中，本书前文中所讲述过的刘元生，正是出于对王石和万科的认可，先后几次购进万科的股票，才成就了如今人们所说的“万科投资第一人”。据说当时也有人问刘元生，这样做风险太大了吧？刘元生说了一句很经典的话：“因为我信任王石！”
时任深圳特区证券总经理的漆云生回忆：万科是第一家向境内外同时发售股票的大陆企业，王石说要按国际惯例办，说说容易，但马上就碰上具体问题，比如向外卖的那部分股票如何派息？也就是调汇问题。深圳市外管局也犯难，国家对直接投资有规定，对股票投资就没说法了。最后，外管局还是开了绿灯，也没经过北京。书 包 网 txt小说上传分享
赤脚到市值万亿之谜（2）
难怪后来有评论说，相比今天的房地产企业的上市路径，17年前的万科上市之路显得原始而又让人忍俊不禁。
也许只有在特殊的年代，赤脚的万科才会成为金融市场上的庞儿吧。
即便是赤脚上市，其意义对于万科而言实可谓深远而持久；对于中国的房地产行业来说，更可称之为一个里程碑。
就是从这里开始，王石带领下的万科硬是一步一步完成了股票的推介认购。当年1月29日，万科正式在深圳证券交易所挂牌交易，代码0002，而深发展是0001。
上市打开了资本市场的大门，从此接受了资本洗礼的万科开始频频和各路资本亲密接触，万科也借资本之舞开始起飞了。
正是“通过上市打通了融资渠道，万科建立了相对完善的公司治理结构，推动了其第一轮扩张。是万科发展历程中最为关键性的选择。”一位业内人士如此评价万科的赤脚上市。本书在规则一章中对此也有过详细讲述。
如果放大到中国房地产行业，业界有一句评论颇能说明问题：万科上市是万科的一小步，却是中国房地产行业发展的一大步。
2。 危机时的“万科B”
“万科B”诞生于王石实施首轮扩张战略后的1993年间。当时，受制于内外部多种不利因素困扰，王石和万科管理层感受到了某种空前的压力。为了缓解可能到来的危机，王石和自己的团队经过精心谋划，使万科随后得到了一次及时的“雪中送炭”，进而巧妙地
