富爸爸点石成金-第5章
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醒胩饭鞠露ň鲂囊鍪郑胰〉昧怂挠畔裙郝蛉ǎ皆级ǖ氖展杭鄹裎�1…000万美元。然而，对于这笔收购，我得自己设计一个比较复杂的交易结构，以便获得融资、吸引新的酒店管理公司，以及获得纽约市政府的税收减免优惠。要全部实现这些条件十分费力，单是谈判过程就花了好几年的时间。
在谈判过程中，我不断地寻找着能让这栋楼重新焕发活力的设计师。我想把它打造成地标性建筑。年轻的设计师德尔·斯卡特领会了我的意图。我的想法很简单，就是要让这栋楼变得熠熠生辉，从而为整片区域都带来光彩。虽然当时我还不知道这笔收购能不能成功实施，但与德尔·斯卡特花时间讨论、设计草图的过程已经让我心潮澎湃。如果我们的计划能够最终得以实施，这片地区将发生翻天覆地的变化。为此，我们要做好充足的准备工作。一旦机会来临，就要不失时机地抓住它。
另外，酒店管理公司的选择也是一个大问题。面对总面积150万平方英尺、1…400间客房的酒店规模，可不是随便哪家管理公司都能胜任的。我看过所有一流酒店管理公司的名录后，决定邀请凯悦酒店进行管理。我心里暗自盘算，希望他们能接受我的邀约。说出来可能有点让人难以置信，当时凯悦还从未进军纽约市场。我的直觉是对的，他们对这个提议很感兴趣，决定与我合作，并在酒店完工之后接手酒店的管理工作。
到此为止，设计师、酒店管理公司和大致的经济预算都已经敲定了。接下来我要解决的就是融资问题，以及获得政府的税收减免优惠。当时我只有27岁，所以我决定找一个经验丰富的资深房地产经纪人来帮我，一来可以弥补我经验上的不足，二来可以加深我们在对外形象上“成熟稳重”的感觉。
但我们面前的障碍是难以逾越的：拿不到融资，纽约市政府不肯给我们减免税款；没有税收减免，银行也不肯为我们提供贷款支持。我们用尽了浑身的解数，却还是一筹莫展。于是，我们决定打打感情牌，向银行描述这个项目启动之后能给周围带来的诸多积极影响。我们希望银行家们能够理解：如果无法启动这个项目，他们周围的环境就无法得到改善；如果他们不参与这个项目，就会丧失一次成就“伟大”的机会。然而，这一招还是没能管用。
在拜访了所有机构、用尽了全部招数之后，我们终于找到了一家表示感兴趣的投资机构。但在就交易进行了多番沟通、我们似乎就要看到曙光时，突然有人站出来对这笔交易提出了异议。就这样，整个谈判戛然而止。我们也尝试努力挽回局面，但对方的态度十分坚决，完全没有给我们留下任何回旋的余地。我清楚地记得，当时自己是如何转过身去对经纪人说：“收工，回家吧！”
那是我人生中为数不多的想要放弃的时刻之一。当时的我身心俱疲，实在扛不下去了。但是乔治·罗斯，我的经纪人、律师兼顾问始终鼓励着我，让我得以坚持下来。他提醒我：我们在这个项目上已经投入了那么多的精力，这个时候放弃就太可惜了。“为什么这个时候决定放弃呢？”他这样问我。他是对的，
我本来就不是轻言放弃的人，这次也一样。我不想因为这屈指可数的人生低谷，就任由自己沦落为“空想家”。
事实上，经历过低谷后，人会变得更加强大。在此之后，我对这个项目的信心更加坚定了，这次低谷反而成了重要的转折点。我再一次将重心放回到纽约市政府那里。凯悦酒店管理公司对于进驻纽约这件事情非常积极。然而，如果我们无法获得政府的税收减免优惠的话，高昂的成本将吞噬掉整个项目的盈利，这会让项目丧失可行性。
最终，我说服了市政府，找到了解决方法，我最终赢得了长达40年的税收减免。在我买下肯特蒙德的1…000万美元中，600万支付给市政府，偿付之前拖欠的税款。之后，我再将酒店以象征性的1美元的价格卖给市政府，然后再从政府手中租回，租期为99年。
这个交易结构听上去有点复杂。实际上，它的确复杂。所幸的是，正是这个复杂的交易结构满足了每个参与者的诉求。最终，我们从两家机构获得了融资，整个项目得以顺利实施。凯悦酒店于1980年正式开业，作为标志性建筑，它带动了纽约中心区的复兴。时至今日，它仍然是当地一道亮丽的风景线。
看到这里，你肯定也会觉得我在这个项目上的运气够差的。然而，通过我的各种努力，所有的困难都迎刃而解，最终尘埃落定。正如清崎所说，我们无法预知那些艰难的日子要怎样度过。因此，如果你想要获得点石成金的本领，就一定得咬紧牙关坚持下来。我经常在想，要是一切都进展顺利该多好啊。但是，世界上的事情往往不是都能如你所愿的。
当我刚开始和NBCa电视台就《环球小姐》和《美国小姐》这两大选美节目进行合作时，这两档节目的内容制作不够精良，流程拖沓，也没几个赞助商。很多人都很好奇我是怎么从中发现商机的。（当然，美丽的模特儿是很大的亮点。）在我看来，如果运作得当，选美活动蕴含着巨大的商业价值，非常值得投入。
《美国小姐》节目在2011年一举夺得了全美晚间收视率冠军。这档由众多佳丽在场上展示美丽的节目现已成为举国关注的盛事。有人说，我只是运气好而已。然而，事情远没有看上去那么简单。为了打造出最受欢迎的节目内容，我们请来最优秀的制片人，从节目的流程设计入手，对每个环节都严格要求。在耗费了大量的人力、物力之后才得以打造出如此优秀的成品。我们的努力也最终获得了成效——观众对节目内容的接受度很高。
成功从来就没有什么捷径可循。力挽狂澜，让奄奄一息的商业机会重获新生才是成功路上最美妙的部分。
无论你面对的是某个楼盘还是某个项目，在扭转乾坤的过程中肯定会面临诸多挑战。想要学会点石成金的本领，你必须具备透过事物的表象来识别其本质的能力。虽然习得这一能力实属不易，但我却乐此不疲。我在面对挑战时，从来不会逃避或退缩。相反，我会以积极乐观的态度客观地分析问题，抱着平和的心态将困难逐个击破。当然，我的动力来源于内心从未消退过的热情。
风之城
风之城
经《旅游与休闲》杂志（Travel…＋…Leisure…Magazine）评选，芝加哥特朗普国际大酒店（Trump…International…Hotel…&…Tower…Chicago）荣获美国及加拿大地区“最佳酒店”称号。对酒店来说，这份褒奖确实值得庆祝。但我想说的是，在酒店的建造过程中，各类问题和麻烦从来就没有间断过。比如，在开始桩基工程三个月后，我们发现芝加哥河的河水渗进了项目所在地。原来，这栋楼的地基底部要比河水的水线低，而防水壁也因年久失修失去了防护功能。更糟的是，水是从防水壁和沃巴什大道桥（Wabash…Avenue…Bridge）的交接处流入的。这样一来，问题就更
加棘手。所以，对此我们必须予以小心谨慎的处理。__
接下来，我们又发现了这栋楼在建筑设计方面的一个问题。根据最初的设计方案，这栋14层的大楼将整体采用钢结构框架。然而随着新兴国家的工业发展及其对铁矿石需求的增长，全球的铁矿石价格出现了大幅上涨。于是，我们决定更改原来的设计方案，全部采用混凝土进行建造。如此一来，我们不仅省下几百万美元，还能简化建造过程中的物流配送工作。经过调整，新方案得以实施，并为项目保留了足够的利润空间。
从整个项目的时间安排上，你能清楚地看到我们对它付出了多大的耐心。按照最初的计划，酒店大楼定于2000年开始动工。然而直到2005年，我们才真正开始建设。在这五年的时间里，我们清除了几个意外障碍。今天，如果你有机会亲自看一看这栋楼，我相信你也会认可我们的所有努力。那些往日里的“坏运气”最终都成了我们铺设成功之路的一砖一瓦。
我一直认为自己是幸运的，因为父母不仅从小就为我树立了良好的榜样，还给了我创造了极好的教育环境。我自己得到这么多，理应被赋予更高的期望。因此，我不断地尝试学习各种“转危为安”的技能。我坚信：世上无难事，只怕有心人。
搞定它
坏运气并不总是因你而起，有时候也来源于别人。在某些情况下，发现别人的问题会为你带来特别的机遇。
1980年，纽约市政府宣布将重修沃尔曼溜冰场（Wollman…Skating…Rink）。这一溜冰场位于中央公园内，一向是孩子们和众多家庭的最爱。从1980年开始，政府先后花了1…200万美元用于溜冰场的修缮工作。6年过去了，溜冰场还是没能开门迎客。1986年，政府再次向全体市民宣布：新一轮的重修工作即将开始。然而，我不想再等了。6年来，我见证了整个过程。你知道为什么吗？因为我所在的公寓正好直对着沃尔曼溜冰场，我一抬眼就能看见它。
我决定做点什么。这片溜冰场不能得到有效开发，对周围的居民和往来的游客都是一种损失。我写信给当时的纽约市市长科赫，承诺自己能在6个月内完成对溜冰场的整修，而且市政府不用掏一分钱。我希望通过自己的努力，为这个城市做点贡献。
然而，市长先生却对我的这个计划不以为然。不仅如此，他还在报纸上公开了我的信件，把它当成一个笑话。他没有料到的是，在媒体和公众开始支持我的时候，他的这一冒失举动变成了对准自己的利剑。有家报纸如此写道：“除了‘无能’二字外，再没有更合适的词来形容本届政府了。”
没两天的时间，市长先生就一改原有态度，表示市政府愿意由我来接手这个项目。在与市政府的官员们开会讨论后，他们最终决定由我来出资整修那片溜冰场，限期6个月，即在1986年12月中旬完工。待溜冰场正式开业后，政府将向我返还300万美元作为工程修缮补助。如果我的实际投入超出预算，超支部分自行承担。
终于能为沃尔曼溜冰场做点事情了，对此我很兴奋。
这是一项巨大的工程。整个溜冰场占地一英亩多，因此需要铺设22英里的管线，配备两台重达3。5万磅的制冷设备。不仅如此，溜冰场周围的各类附属房屋（比如更衣室）早已十分陈旧。另外，负责工程建设的施工单位在能力方面也有很大的问题。我深知，要想让这个项目如期保质完成，自己必须积极参与进来。我走访了很多专家，还请来了最棒的建筑师。每天，我不仅要过问项目的进展情况，还要到现场勘察，即使坐在家
里的时候也要向下张望（这是住所离项目近的一大好处）。
几个月后的一天，我突然意识到，如果这个项目完成得不够漂亮，媒体一定会在这个问题上大做文章，自己的名誉也将受到损害。但转念一想，我有什么好怕的呢？我是怀着美好的初衷进入这个项目的，如果项目如期完工，参与其中的每个人都将获益匪浅。市政府和纽约的居