上海繁华-第68章

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　　　　任学明说，一是要研究地块的条件和政府规标的要求。对地块的研究目的是为了发现地块所处位置具有哪些优势或有利条件，便于进一步发掘其潜在的价值。研究政府对该地块的规划要求，便于利用政府硬性指标中许可条件，策划最适合本地块的物业组合。

　　　　他继续说道，二是研究地块所在地的市场，几个重点，城市综合情况的调研分析，城市地产市场的现状和发展趋势，城市消费市场现状和发展趋势，城市商业经营者调研，城市投资者情况调研。

　　　　房地产公司的人也都在仔细认真的听，有些人还不停的做着笔记。任学明说，接下来要研究地块所在的城市规划导向，研究本区域规划开发规模，评估本项目未来经营项目的辐射能力和商业机会。

　　　　任学明说，我们还要注重研究地块所在地的商业竞争情况。需要对本商圈内所有的零售商业各种业态进行调研，研究确定本项目拟建商业物业选择那些经营商家入驻，可以同本商圈内的商家进行错位经营，便于给拟建商业物业进行商业定位，并且在商业物业设计时考虑拟选商家的入驻物业条件需求。

　　　　任学明停顿了一下，笑了笑，继续说道，第五，研究我们开发商自己。要客观认识我们自身的项目开发资金供给保障能力，不同的物业产品组合对开发商资金供给能力要求不同。开发商策划设计的项目物业产品组合必须同自己的资金供给保障能力相匹配。

　　　　说道这里，房地产公司的人员，包括吴总都忍不住笑了。

　　　　最后，任学明还就研究拟开发项目各类物业产品的赢利模式和配套需求做了说明。他说，房地产建设项目策划以城市综合体项目最为复杂。

　　　　他解释说，从项目物业产品组成来说，一般包括了住宅、公寓、公建配套、大型零售商业用房、酒店宾馆用房、办公用房、临街商铺、住宅底商商铺等等。从产品开发后处置来说，有单体建筑整体出售的、有一个建筑内部分出售部分持有部分的、有产权出售返租经营的、有整体产权持有出租经营的、有产权持有自行经营的等等。

　　　　任学明最后说道，在一个项目内容纳各种不同的物业产品，各种不同的物业产品由于使用功能不同，需要不同的物业条件和运行的配套条件，所有上述各种物业产品根据他们的用途、功能、赢利模式需要周全考虑。如考虑不周，物业建成以后会产生永久性的难题。

　　　　任学明讲完，吴总带头鼓掌。他点了点头，说道，很多的开发商拿到地块以后既不做调查研究工作，也不自己开发编制方案设计任务书，一般来说都是拿了地块图找数家设计院开发项目设计方案。有的开发商请了十几家设计院，开发的项目方案文本数十个，结果自己也无法评判这些方案的优劣，找不出也不知道哪一个方案符合他自己的需求，这是行业内的常见现象。

　　　　吴总接着说道，看来，你们咨询公司这次还是做足了功课的，任总的这六点研究方法，讲的都很好，也都很有实际指导意义。接下来就是你们的这位青年才俊，让我们来听听他又有什么新的想法？

　　　　任学明，杜建峰他们几个人的目光都一齐看向王一元。王一元看着他眼前的文稿，开始逐条逐句的往下说。一开始说的时候，王一元还有些紧张，但慢慢的，他就逐渐顺畅流利起来。

　　　　王一元介绍说，品牌的核心内涵是要传递给消费者的核心利益，城市品牌就是一个城市在推广自身城市形象的过程中，根据城市的发展战略定位所传递给社会大众的核心概念，并得到社会的认可，所以城市品牌绝对不能简单地等同于表层的市容、市貌等城市形象，它是一座城市的精神和灵魂。

　　　　他说，城市品牌是城市差异化、个性化生态环境，经济实力，文化底蕴，精神风貌，价值取向等综合功能结构的呈现。城市品牌的核心价值既包含了看得见摸得着的东西，同时也渗透了许多复杂多元的无形价值，环境、资源、文化、历史、经济和人本身都是构成和决定一个城市品牌价值的核心要素。

　　　　王一元继续介绍，说，城市综合体是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物，可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态，在国外已进入鼎盛时期。在中国，城市综合体的概念现在也是越来越时髦，如果对房地产做一个评价的话，它无疑是最热门的业态，渐成为一种新的投资风向，因而受到很多开发商的追捧。

　　　　他接着说道，但是，中国的城市综合体市场开发建设，只是刚刚起步，多种资本正在角力，但现状很混乱。业界流行一句话“城市综合体是个筐，什么都往里装”。很多商家也在追逐这个时尚的概念，甚至连大型批发市场等，也纷纷改名叫城市综合体。

　　　　讲到后来，王一元一时兴起，他脱离了讲稿，开始自由发挥起来。王一元说，那么，到底什么是城市综合体？它与大型零售综合体，与“shoppingcenter”又有什么本质上的不一样？

　　　　王一元说道，以我们上海的新天地为例。那么，新天地究竟是什么，购物中心？娱乐中心？时尚中心？旅游景观？开发商认为，新天地就是一个mall，英文全称“shoppingmall”。all，就是指的城市综合体。

　　　　王一元最后说道，所以我们研究的最后结论，认为从本质上来说，其实最大的区别和不一样，就是“一站式”生活理念。

　　　　他接着解释说，城市综合体内各种大型商超、综合体集群，规模大、功能多、商品和服务全，汇聚国内外知名品牌，融合吃喝玩乐购于一体，这种“一站式”生活理念，如我们上海新天地、还有北京西单，现在都成为了城市品牌与生活方式的标志区。

　　　　讲得非常的好。这位小伙子，你总结和提炼出来的这个一站式生活理念，这个概念，很新颖，很有创意，也很到位。吴总听完王一元的介绍，忍不住第一个鼓掌发言。

　　　　吴总朝任学明他们看了一圈，笑着说道，依我看，这次的项目前期论证和项目计划书的编制，完全可以以这个一站式生活理念，作为中心和重要抓手，贯穿始终。

　　　　大家再一次鼓掌。吴总接着又问了任学明关于王一元的一些基本的情况，他点点头，朝王一元赞许的说道，还是你们年轻人有冲劲，有想法，思想不落窠臼。小王，你这次，可算立了头功，真正讲到点子上了。

　　　　王一元站起来，谦虚的说道，谢谢吴总夸奖，愧不敢当。吴总站起来，伸出手，笑着说道，我一定要和这位后生再一次握握手。意外之喜，刮目相看，人才难得，难得的。

　　　　坐下来后，吴总看了一下手表，总结性的说道，我必须要走了。但今天我很高兴听到了任总他们的咨询公司的建议，特别是这位小伙子带给我们大家的这个一站式生活理念。接下来，任总和杜总你们留下来，继续和我们的这些相关的部门对接。

　　　　吴总说道，这样，我走之前，还有最后一个建议，任总的咨询公司要完全的参与到这个项目的前期尽调小组中来，尽快的把这个项目方案设计任务书落实和编制出来。至于具体时间和任务安排，等会你们商议。

　　　　最后，吴总都站立了起来，准备要走，但他又停住了。他眼睛看着任学明，说道，另外，我有一个不情之请，就是想邀请你们公司的这位小王，也全程的参与进来。任总，你看，这样安排行吗？上海繁华

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　第90章　花鼓戏

　　　　出来房地产公司，一行人直达电梯到地下二层车库，准备开车回咨询公司。/全本小说网/https：//。/王一元块头相对较大，就坐在了副驾驶的位置。

　　　　一直到这时侯，王一元才“妈啊”的叫了一声，他连连用抚摸着胸口，接着吐出来一大口的浊气，放轻松的说道，妈啊，终于出来了，刚才紧张死我了。

　　　　坐在后座的小姑娘刘萍笑出声来，说道，王经理，不至于这么紧张吧。我当时在你旁边，会议室里那么的清凉，我可是看到你后背上都是一大片的湿，肯定都是汗水。

　　　　有吗？王一元转过身体，他自己看不见，又反过手去摸，觉得没有刘萍说的那么严重，只是后背仅有滑溜一些而已。王一元问任学明，老任，我刚开始宣讲的时候，你重重的踢我一脚干什么？

　　　　任学明发动引擎，呵呵笑着说道，主要有两个意思，一是提醒你注意重点，不要啰嗦，二是要你注意说话节奏，就你那口家乡普通话，一定要放慢了说，要不然会有一些人听不懂的。小王你记住，以后也是这样提醒。

　　　　一车的人都哈哈大笑起来。王一元紧张的心绪也彻底松弛下来，说道，那还是算了吧，你那一下，踢得我现在还骨头疼的。不过我还是要谢谢你，你那一脚，确实对我稳定心神，临场的发挥起了很大促进作用的，要不然，我会一直都紧张下去的。

　　　　后面的杜建峰开玩笑，说道，老任，这个踢人的重任下次我来承担。我穿的是尖头的皮鞋，一脚上去，效果会更好的。呵呵，小王，有你好日子过的。

　　　　王一元却接着说道，说到紧张，我今天确实是这样，特别在一开始的时候，还是很紧张的。要说原因，也不知道究竟是为什么。按理说更大的场面，我也是有过经历，但这次见着这个吴总，第一次和他这么近距离的对话，我竟然是有一种无形中的紧张和压迫的感觉。

　　　　杜建峰笑道，小王，你这么说就对了，这就是所谓成功人士的气场。其实，我们每个人都有自己的气场，只不过是成功人士的气场更强大，更具感染力一些。作为男人，就应该表现出自己的自信，大方得体，有内涵，有丰富的人生阅历，这样才能给别人安全感，让别人觉得你是值得信赖的，也才会让别人有受到尊敬的感觉。

　　　　任学明呵呵说道，不过，今天我们最出彩的，还是小王最后提出来的这个一站式生活理念。

　　　　杜建峰也接过话头说道，小王，这个一站式生活理念，一直也没有听你提过的啊？

　　　　王一元显得很不好意思，哂哂然说道，呵呵，那只不过是我当时一兴奋，当场想起来这么一个词语，顺口就说出来了而已。我也没想到，竟然歪打正着，引起了吴总和他们公司这么大的兴趣。

　　　　意外之喜，刮目相看。小王，这个吴总平常都很少有夸赞别人，他今天评价你的这八个字，我可以看出来，他今天是真的高兴，对你另眼相看的。任学明边开车，边说道，实话实说，你提出来的这个理念，的的确确是我们这次汇报的点睛之笔，也是神来之笔。

　　　　王一元却没有显得很高兴，他很抱怨的说道，只是，这样一来，你们可把我害惨了。最后你们商量要准备去南通一个星期蹲点，我又哪里能有这么长的时间出去的？我工厂那里还有着一亩三分地要看着的呢？老任，老杜，这次尽调，我不去行不行？

　　　　我们是没有任何意见，全凭你个人的意愿。杜建峰呵呵说道，只是你的这个请假，要向他们公司吴总去请假的，他可是当场点名要你参与，你当时也是点过头答应了的。

　　　　王一元耷拉下来脑袋，自言自语说，哎，我这也真是自作自受啊。