我们房地产这些年-第23章

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11月18日下午，深圳市第二次土地拍卖在深圳会堂举行。经过几轮叫价，地块拍卖价格攀升到1200万元，无人应战，正当拍卖师准备落下最后一槌的时候，突然从会场的一个角落处发出“2000万”的应价声。全场哗然，这位应价者是万科代表。

万科的举动让国土部门很生气，他们当时怕扰乱市场，不希望拍出高价。在签订土地出让合同时，负责拍卖的官员望着王石，劈头就是一句：“怎么出这么高的价？简直是瞎胡闹！”按照拍卖的价格计算，楼面价格已经高于周边地块的住宅平均价格。万科开发房产不卖4000元/平方米以上就要亏本，而1988年的深圳不可能卖出这么高的价。明知会亏还要买，国土局领导觉得万科明显在“捣乱”。

原来这是万科的一次商业预谋，万科决定进军房地产业，但当时市场上无人知道万科，于是王石等煞费苦心想出了这个计划，因为当时深圳的土地拍卖在全国乃至全世界都会受到广泛关注，如果在拍卖会上喊出一个令人“目瞪口呆”的天价，万科想不出名都难。果然不出所料，第二天，“万科”就成了国内和香港等主要媒体报道的焦点，一拍成名。

就这样，以2000万元的“天价”，万科买了一张昂贵的房地产市场“入场券”。之所以称之为“昂贵的入场券”，是因为招标并不是当时的房地产企业获取土地的主流方式。据《1997年深圳房地产年鉴》显示，截至1996年底，深圳市国土部门共签订出让3615宗土地中，协议出让占到75％，招标仅占3。3％，拍卖仅占0。7％。从1987—1998年的11年间，深圳通过拍卖出让的土地仅有7宗。从土地价格上看，企业通过招标和拍卖获得土地的成本远高于协议拿地。

但是，后来事实证明万科的成名计划堪称完美。不久，他们就在这块地上建起了威登别墅，大受追捧，不但没亏本，还名利双收。

几个月后，万科再次参加招标夺得天景花园地块，并将这一地块作为他们的第一个房地产开发项目。

今天的中国房地产龙头企业、未来有可能成为世界最伟大企业之一的万科，就是这样懵懂、鲁莽地闯入房地产行业的。其黑马姿态，一点不比后来高价拿地的顺驰差。

如果说王石是中国房地产界“教父”，万科是“黄埔军校”；那么桂强芳则可以称为中国房地产中介业的“教父”，国际地产咨询公司则是“房地产中介黄埔军校”。

1984年，刚从贵州财经学院投资经济系毕业的桂强芳只身来到深圳，先后在市政府基建办、土地改革办、国土局担任科长、处长、经济师。1986年11月，桂强芳作为深圳市房地产改革领导小组的一名成员，第一次跨过了罗湖桥到香港考察房地产。考察活动中，成熟的香港房地产市场的种种规则和表现都冲击着桂强芳以往的认识，尤其是和李嘉诚一起参加了几次土地拍卖会，亲眼目睹了香港开发商在拍卖会上的群雄逐鹿后，这种惊心动魄的招拍挂土地出让方式给他留下了极深的印象。

但对桂强芳影响最深的是房地产中介这种在中国仍是闻所未闻的企业模式。

从香港考察回来后不久，深圳便加快了房地产改革的步伐。

1988年下半年，桂强芳向李传芳副市长提出，深圳要发展房地产业，必须建立起一个既不属于政府部门主管、也不是国有企业的咨询服务机构，使其能站在客观公正的立场上，对政府制定的房地产政策提供专业性的意见。李市长很认可和支持他的想法。

1988年8月底，深圳市政府批准了桂强芳的可行性报告，9月初国际地产咨询公司注册成立，创始人就是桂强芳。从审批到领取执照，整个过程仅用了十天时间。

1988年12月28日，一个注定载入中国房地产历史的日子，内地首家房地产中介企业深圳市国际地产咨询公司诞生了，同时揭开了中国房地产中介发展的大幕。

由于当时很多企业想从事房地产开发，又苦于没有相关经验，国际咨询公司开设的学习班和咨询业务一开始就非常火爆，国际地产也淘得了第一桶金。万科也是这一时期在国际地产的指导下进入房地产市场的。1989年3月，国际地产开始通过广告的方式发布房源信息，开始做二手房交易业务。作为当时唯一的政府授权成立的房地产中介机构，国际地产在深圳三级市场上吸引了大量的买家和卖家，从此一发而不可收，逐渐形成目前中介代理的雏形，在海内外都有了一定声誉。鼎盛时期，国际地产拥有15个交易所，覆盖了现在的罗湖、福田以及沙头角片区，业务范围非常广泛，包括辅助土地投标、房地产策划代理、房屋评估，年利润达到6000万人民币。

但一个不为人知的事实是国际地产具有特殊的双重身份，一方面在经营上独立运作，一方面又在人事上与政府部门紧密相连，公司员工可以直接通过任免进入政府部门工作。因为国际地产原本就是在政府的行政指导下成立的。也正是因为这种模式，给公司后来的发展埋下了管理上的隐患。

事实上，桂强芳的门生包括了如今在房地产业内赫赫有名的李耀智、王波、佟捷、张红卫以及口口声声自称是“王石的学生”的陈劲松。但一个让人惋惜的事实是，由于发展过快、管理滞后，国际地产很快开始分裂，先后衍生出广厦地产和世联地产，前者以交易为主，后者以评估为主。一年后，广厦地产再次裂变，分出众厦地产、宏厦地产。而从世联地产也走出两个目前深圳中介业较有思想的人物，一是潘军，一是龙固新，两个人分别于2000年和2001年成立了星彦和德思勤。桂强芳所培养的弟子们纷纷揭竿而起，另立门户，淋漓尽致地演绎了“合久必分”的历史发展规律。由一家中介一统天下的局面被彻底打破，中介市场开始了一轮群雄逐鹿。国际地产慢慢地边缘化，并最终没落。这还真是应了那句老话：　教会徒弟，饿死师傅。但是，在深圳中介行业，至今无人否认桂强芳是中国房地产市场理论最早的探索者、拓荒者。

1988—1993年，中介行业起点极低，租下一个门面，找几间要租售的房屋，聘几个置业顾问便可开业迎宾，因此中介公司的发展速度让人咋舌。到1994年深圳注册的中介机构已达186家。但是由于行业不规范，政府“多头审批、只批不管”，监管缺失，“吃差价”、“暗箱操作”、“隐瞒交易真实信息”等行为是当时的普遍现象。

1995年10月4日，深圳市中介服务行业协会成立，开始对中介行业进行培训：　组织中介机构管理层学习国外先进的经营理念，增加行业间的业务交流机会。1996年7月，中介服务行业协会举办了深圳房地产中介从业人员考试，发放了第一批《房地产经纪人资格证书》和《房地产评估人员资格证书》，从业人员的资格认证被摆上了重要位置。这一时期，是房地产经纪行业的快速发展阶段，也是英雄辈出的时代。当时的策划人可以说是中国房地产行业最早的一批策划“前辈”，像桂强芳、郭建波、陈劲松、裴风、韦廷伸、黎克斌、吴宇等。他们凭着热情，自己摸索、自己创作，不断输出理念、传播经验，布道全国。他们的特点是注重项目策划，注重包装，意识超前，创意新颖。以后成长起来的许许多多房地产策划人，无不受到这批“前辈”们的启发。

1988年

●　1月，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开。

●　2月，国务院批准印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着我国住房制度改革进入全面试点阶段。

●　4月，第七届全国人大第一次会议修改了1982年《宪法》的有关条款，删除了“土地不得出租”的规定，规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”。这是我国土地使用制度的根本性变革。

●　5月，第七届全国人民代表大会第七次会议通过《关于国务院机构改革方案的决定》，撤销城乡建设环境保护部，设立建设部。

●　7月，中国第一个土地拍卖、按揭贷款，真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工，当时售价1600元/平方米。

●　11月，万科通过股份化改组，正式更名为“深圳万科企业股份有限公司”。

1989逆流而上八仙过海

我无法回答你，我不知道那月光铺成的道路尽头

是什么在等待我们

那海和天空之间，星星消失的地方连时间也没有确切的命运——杨炼《瞬间》

1989年注定是多事之秋，随着时间的流逝越发清晰地向我们显示了它深远的意味。

有人说，自1919年“五四运动”爆发之时就在中国大行其道的理想主义思潮，在经历了最耀眼的灿烂之后，开始为现实主义腾挪出表演的舞台。

北京在春夏之交经历了一场风波之后，西方诸国宣布对中国进行制裁，中国国内的经济也在此时陷入了低潮，出现了几乎让人不知所措的“倒春寒”。前一年的“抢购风”不见了，但问题是，接下来的经济低迷未见得比“抢购风”好到哪里去。这一年夏末的8月和9月，全国零售市场甚至出现了十年来从未有过的负增长，而就在一年前，8月和9月的同比增长还高达38。6％和35％。

在这股“倒春寒”中，年广久以贪污、挪用公款罪被捕入狱；李书福、王廷江、蒋锡培等被“吓坏”的私营企业家，纷纷把自己的企业送给当地政府，以求“破财消灾”；刚刚创立两年的国美电器也遭遇了严重的危机，门店在清查中被关，其创始人黄光裕东躲西藏；而在民间经济发达的广东、福建等省，则出现了大量企业家携款外逃的现象。

用广州商界人士的话来说，这年的市场是“消费降温，市场疲软，商品积压，资金短缺，生意难做”。

这个危机阶段一直持续到1992年春天。

不过，举国萧条中，依然有亮点。

1988年1月，第一次全国住房制度改革工作会议提出了我国“房改”的整体构想，勾勒出了我国政府新的城镇住房政策的轮廓，宣布将“房改”正式纳入中央和地方的改革计划，分期分批推行。中国住房制度改革的大幕徐徐拉开。从实际情况来看，现代意义的中国房地产市场的启动应该始于1989年。当时，基本上是国有企业一统天下，所建项目也大都为关联的国家机关、企事业单位自用住宅，只有极少量商品房和外销公寓。

1989年2月15日，北京首次公开出售商品房，揭开了住房商品化的大幕。北京市房地产交易所门未开，已有上千人等候。这里有住房困难户，有些属于观望者。这次出售商品房350套，每平方米最高2000元，且都是黄金地段，还不一抢而光？没有。上千人光顾，350套商品房，仅有250套房被登记预定。人们还是嫌贵。如今看来，真是不可思议。人们肯定没有料到若干年后房价会涨到什么程度。他们没有意识到，他们进入的不仅仅是一扇门，他们进入的是一个有关住房的新的历史时期。

1989年6月，天津川府新村、无锡沁园新村、济南燕子山——建设部第一批三个“城市住宅小区试点”一建成，就成了房地产业内关注的焦点，参观考察者络绎不绝。三个小区成为那个阶段中国住宅建设的样板。

20世纪80年代，我国城镇住宅建设投资达2600亿元，是