我们房地产这些年-第30章
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在房地产大鳄上市受到追捧之后，众多中型开发商也随之步入上市历程。2007年，浙江广宇、河北荣盛发展、河南鑫苑，2008年，合肥城建、杭州滨江地产等二线房地产公司也讲述了一个又一个精彩的上市故事。
但这并非高潮，后继者大连万达、中信地产等一大批房地产企业也纷纷构思故事情节，精彩即将呈现。
除了上市，房地产企业屡屡成为增发、发债、借壳的主角，2007年房地产企业普遍处在“不是在上市的过程中，就是在增发的路上”这一状态。据相关统计，房地产企业2007年通过增发从资本市场融资额已超过1200亿元。
在时间走进2008年之后，“上市”对于房地产企业来说，已经成为老生常谈的一个词。如今的房地产圈内流行这样一句“格言”： 上市并不意味着一劳永逸，但不上市则肯定出局。
房地产企业想生存，说到底需要融资。融资的路千条万条，上市却是首要的选择，因为只有上市，才意味着进入资本市场，接下来的发债、增发才成为可能。
统计资料显示，截至2008年12月底，A股市场的房地产板块企业数已经达到122家。
值得称道的是，万科从走上专业化道路那天起，就将“成为房地产行业领跑者”作为自身的目标，不仅在业绩上领跑，而且要在观念、文化上领跑。
上市不久，王石提出，万科要推行业主参与小区物业管理的“共管”模式。在国内，业主委员会是个全新的概念，无经验可寻，只能学习借鉴香港。香港的每个住宅管理处都设有业主管理委员会，业主管理委员会由业主推选的业主代表组成，它参与监督管理和协调物业管理公司与业主的关系，所做出的决议经代表的2/3同意有法律效力。它可以“炒掉”物业管理公司，但“炒掉”物业管理公司必须有该住宅区内51％以上业主的同意。它既体现业主的要求，又保护了物业管理公司的利益。
当年12月，“万科天景花园业主管理委员会”成立。
“天景花园业主委员会”的尝试最终获得了政府主管部门的认可，成立业主委员会也成为1994年颁布实行的《深圳市经济特区物业管理条例》的重要内容之一。
这是中国第一个业主管理委员会，它极大地影响了中国房地产开发和物业管理行业的发展，甚至对整个房地产市场和国家的相关立法都起到了举足轻重的作用。
随后，全国各地陆续通过的物业管理条例，都吸收了这一模式，业委会成为物业管理法规的一项重要内容。
在经济低谷进入国内房地产市场的“先知者”不多，但黄如论算一个。
福建商帮的重要代表人物许荣茂前脚去了澳大利亚，而1986年只身前往菲律宾淘金的福建人黄如论，却带着在国外赚回的第一桶金，后脚回到家乡，投资房地产，并从此发迹。
1991年3月，黄如论在福州独资设立了金源房地产有限公司。创业之初，公司全部人马八个人，但历经数年，很快发展成为福建最大的私营房地产企业，并开发了一系列经典之作——国泰大厦、金源花园、金晖新村和福州会展中心，以及南昌金源国际商贸中心和海联大厦。迄今为止，上述力作仍是所在地亮丽的风景线。然而，这一切，还只是黄如论牛刀小试。
1999年5月，黄如论审时度势，北上京城。他一出手就是大手笔，投资8亿元开发18万平方米的全新蝶形结构的亚运村世纪嘉园，并于当年圣诞节前夕推出，首开京城准现房发售之先河。北京房地产业亦因此而步入准现房发售时代，并作为行业标准迅即推广至全国。
继而，黄如论又在北京西山脚下，再次砸下50亿元，建造面积达120万平方米的北京世纪城。黄如论亲自主持了全部规划设计，整个小区引入“人车分流”、“户户朝阳”、“动静分离”等全新设计理念，令京城百姓耳目一新。
2000年，世纪城一期开盘，创下北京销售套数、面积双第一（销售额13。3亿元）。2002年，世纪城以20亿元销售额再度夺冠，且封盘售罄，轰动一时。
此外，黄如论斥资38亿的北京金源时代购物中心更是北京当时的地标性建筑，其建筑面积87万平方米，仅室内停车场便可停放1万辆汽车。
与此同时，金源旗下一个规模庞大的现代豪华饭店集团也呼之欲出——2001年，福州金源国际大饭店摘取五星桂冠。接着，北京世纪金源大饭店、香山金源商旅酒店、重庆世纪金源时代大饭店、北京华侨大厦均以五星级水准笑傲业界。最初，对于涉足酒店业的决策，公司内外的担心、忧虑不绝于耳。然而，黄如论一锤定音：“别人能做到的，我一样能做到；别人能做好的，我一定能做得更好！”事实也恰是如此。
随后，黄如论又进军重庆、云南、上海、湖南、贵州、安徽、陕西等地，开发房地产项目。
黄如论成了中国房地产业和酒店业、商界最引人注目的明星之一，被媒体惊呼为“闽系房地产巨鳄”和“摩尔枭雄”。以往的低调为他增添了诸多神秘，而连续数年的大手笔和业内的重拳出击，让同业者无不刮目相看。
在房地产界，黄如论的爱心和慈善之举则更令人感动。在“2003年度中国慈善企业家排行榜”上，黄如论以此前一年高达2。1亿元捐赠额高居榜首。回国创业14年来，黄如论累计投资人民币300亿元，上缴国家税费50亿元，向社会无偿捐赠3。9亿元。黄如论成为继华侨领袖陈嘉庚先生之后，闽籍华侨捐资兴教最多之人。对此，黄如论很淡然：“取诸社会，用诸社会，金钱只是一个符号，再多的钱对我也是一个样。我一个月1。8万元的工资足够花了。”
以上这些数字，足以赢得人们对黄如论的尊重，但我们的关注重点却不局限于此。我们关注黄如论，不仅仅因为他是一位开发各类商品房2000万平方米的房地产商人，不仅仅因为他是一位捐赠慷慨大方的慈善家，更因为他那独有的集“儒、道、佛”为一体的创业理念、伴随企业发展的不平凡心路历程以及他那独到的为人处世哲学。
回顾1991年的中国房地产，我们非常有必要重温日本房地产泡沫破灭的历史，那简直就是一场噩梦。
1985年9月，日本签署了“广场协议”，日元大幅升值，日元币值每年平均上升5％以上，日元汇率上升近三倍；这个时期日本出现了大量的剩余资金，为了刺激经济的持续发展，日本采取了非常宽松的金融政策，大量游资热钱不断流入股市和房地产市场；日本六大城市的商业地价狂涨三倍多。日本的土地面积仅相当于美国的加州，是美国全国面积的约1/25，但1990年日本土地总值竟高达美国的四倍。需求旺盛投机盛行，日本房价也不可遏制地持续大幅飙升。
日本房地产泡沫来势凶猛，破灭得也同样凶猛而突然。这似乎验证了“以暴利始者必以暴利毙”的市场规律。从1991年第四季度开始，历时六年的房地产泡沫使日本从天堂步入地狱，日本股价和房地产价格同时出现暴跌。由于日本经济的高度开放和高度市场化，加之日元的大幅升值，如蝇逐臭的国际热钱如潮水般地涌入，使得日本房地产泡沫如印度洋的海啸一般势不可挡。日本国土交通省2005年3月23日发表的一组数据表明，十几年前日本房地产泡沫破裂所造成的伤口，至今还在流血。
你可以想象，说到土地短缺，日本的土地比中国更稀缺，更加寸土寸金，却也能一连十几年狂跌不止。
与1991年相比，2005年的住宅地价已经下跌了46％，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70％，为1974年以来的最低水平，东京部分地区的商业和办公用房及其地价，平均跌去75％，只有房地产业鼎盛时期的1/4，住宅及其用地的价格也只有1990年的40％。泡沫留下了严重的后遗症，导致日本经济十多年来一蹶不振，至今尚未恢复元气。
日本经济从此埋下了近20年还未能了结的祸根。尽管日本房地产产值在GDP中的比重仅在13％左右，但由于房地产泡沫破裂给企业和银行带来的损失，以及给消费者支出所带来的负面影响，至今仍然制约着日本经济的发展，目前日本房地产市场仍然存在着内需不足的问题。这是拥有土地买卖绝对垄断权的地方政府，所愿意看到的吗？
房地产价格的暴跌重创了日本金融业。房地产价格的暴跌导致许多房地产商和建筑公司的投资血本无归，纷纷倒闭破产。仅2000年，日本包括房地产商在内的建筑行业，就有6000多家公司破产，占当年全部破产企业的33。6％。
从18年的痛苦中，日本房地产业得出了什么教训呢？泡沫的本质是价格大幅偏离内在价值。惨痛的教训使日本人认识到，在“土地永远会升值”的神话背景下的盲目市场攀比定价是误导了大多数国民的罪魁祸首，也使日本人深深理解了欧美广泛采纳的基于内在收益来判断物业价值的观念的重要性。这种价值判断观念在日本房地产教科书及专业书籍中被反复强调，成为其后日本房地产证券化兴起，带动日本房地产业复苏的基础。
日本房地产泡沫会不会移师中国？当时的中国人谁也没有想过这个问题，甚至还不知道日本房地产泡沫是怎回事。当中国人开始热衷探讨这一话题的时候，那已是十几年后的事情了。
1991年
● 1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易，这是我国第一家上市的房地产企业。
● 3月，国务院先后批复了24个省、自治区、直辖市的房改总体方案。
● 5月，《上海市住房制度改革实施方案》正式出台实施，上海初步形成了住房制度改革的基本框架，即“推行公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会”，其核心是建立公积金制度。上海市的这个住房制度改革方案的实施当时对全国房改产生了巨大而深远的影响。
● 5月，深圳市不动产拍卖行承办了深圳市第一宗，也是中国首宗房产抵押公开拍卖。
● 6月，国务院发出《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，要求合理调整现有公有住房资金，有计划有步骤地提高成本租金。
● 10月，全国第二次住房制度改革工作会议召开，房改进入一个新的发展阶段。
● 12月，中国第一个业主管理委员会——深圳万科天景花园业主管理委员会成立。
1992活力中国疯狂地产
整个春天我都等待着他们来叫我我想他们会来叫我
整个春天我惴惴不安
谛听着屋外的动静
我听见风走动的声音
我听见花蕾打开的声音
——于坚《整个春天……》
“1992年，又是一个春天，有一位老人在中国的南海边写下诗篇。”伴随着这首《春天的故事》，中国的改革开放又扬起了新的风帆。
有人把1992年誉为中国改革开放30年进程中的一个分水岭，可谓恰如其分。在许多后来家喻户晓的企业巨人眼里，1992年的每一天都是春天，都是诗篇。世界的目光也再次聚焦中国，外商纷至沓来，投资高潮迭起。一度弥漫在中国与西方世界之间不信任的迷雾逐渐散去中国人的想象力似乎在一夜之间爆发出来。一位作家写道： 阿基米得说，给我一个支点，就可以把
