我们房地产这些年-第31章
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耶鲁大学汉学家史景迁在考察中国历史时曾经得出这样的结论：“我们所考察的历史在其演进的过程中充满了崩溃和重构、革命和进化、征服和发展的循环交替。”
在迈向21世纪的伟大进程中，邓小平南方讲话和党的十四大提出的“社会主义市场经济体制”的新思想，是这个伟大时代熠熠生辉的里程碑。
中国，走上了又一个新的起点。
进入1992年，邓小平已经88岁高龄，老人紧紧抓住了这个机会。从1月18日到2月21日，早在1989年就宣布“百分之百地退下来”了的邓小平，以一介平民、一名普通共产党员、一位“中国人民的儿子”的身份，离开京城五个星期，走了6000多公里，去了四个城市，上百次开口说话。他的声音再一次震动了整个中国。
沉默寡言是邓小平一生的秉性。1984年，他第一次来深圳的时候，只看不说，很少发表议论。这一次，这位可爱的老人却一反常态，谈兴大发。与八年前相比，人苍老了许多，但他的思想却还是那样的年轻，充满着澎湃的激情。
1月19日上午9时，他一走出专列就说：“到了深圳，我坐不住啊，想到处去看看。”
车子在市区穿行。南国春早。改革开放前沿的热土到处郁郁葱葱，春意盎然。宽阔的马路，成片的高楼，流光溢彩。
“深圳发展得这么快，我没有想到。看了以后，信心增加了。”邓小平严厉批评了那些错误言论：“深圳的建设成就，明确回答了那些有这样那样担心的人。特区姓‘社’不姓‘资’。”
邓小平说：“不坚持社会主义，不改革开放，不发展经济，不改善人民生活，只能是死路一条。基本路线要管一百年，动摇不得。只有坚持这条路线，人们才会相信你，拥护你。
谁要改变三中全会以来的路线、方针、政策，老百姓不答应，谁都会被打倒。”
邓小平说：“改革开放胆子要大一些，敢于试验，不能像小脚女人一样。看准了的，就大胆地试，大胆地闯。没有一点闯的精神，没有一点‘冒’的精神，没有一股气呀、劲呀，就走不出一条好路，走不出一条新路，就干不出新的事业。”
他是有备而来的。为了让整个中国摆脱姓“社”姓“资”的纠缠，解除那些禁锢人们思想的紧箍咒，把精力真正地用在发展经济上，他一路走一路说。
在随后的两个星期里，老人家精力充沛，继续前往珠海、上海，毫无倦意。他总是触景生情，有感而发，既平和又锐利。“抓住机遇，发展自己，关键是发展经济”；“发展才是硬道理”；“改革开放的成功不是靠本本，而是靠实践，靠实事求是”。许多人们耳熟能详的警句和新思想、新观念，都是在这一路谈出来的。
“小平视察南方等于是一个已经退役的老船长，当看着船的方向摇摆不定时，他又一次跳上船头，把扭曲的方向摆正了。”谈及小平南方讲话的历史意义，当年接待邓小平的“大总管”、时任广东省委副秘书长的陈开枝这样比喻。
2月28日，中共中央将邓小平在武昌、深圳、珠海、上海等地视察期间的谈话要点作为中央1992年2号文件下发，并要求尽快逐级传达到全体党员干部。
南方讲话一出，声震天下。
有人说，小平南方讲话犹如“冬天里的一把火”，给人以奋勇前行的信心和方向。
1992年，小平头像再次出现在《时代》周刊封面上，文章写道：“‘航空母舰’在13年里转了第二圈。”
在邓小平离世后，他的南方讲话，被理论界称为“政治遗产”。邓小平视察南方的谈话犹如一股强劲的东风，迅即吹遍神州大地，驱散了思想的迷雾，掀起了第二次思想解放的高潮。大批国人下海经商，兴起了新一轮经济热潮。中国的改革开放迎来了又一个春天。
3月9日，国务院审议批准了海南省吸收外资开发洋浦经济开发区。信息一出，即触动了人们最敏感的神经。仅1992年第一季度，来自天南海北的参观考察团、经济组团就达400多批共3500多人次，国内外有眼光的企业家摩拳擦掌，跃跃欲试，意在30平方公里的开发区内及周边地区一展宏图。
3月10日，上海市宣布拿到了中央支持浦东开发开放的五类项目审批权和五个资金筹措权。
同月，国务院宣布东北的黑河、满洲里等四个边境城市开放；随后宣布武汉、重庆等五个长江沿岸中心城市开放；太原、合肥、兰州、成都等11个内陆省会城市，实行沿海开放城市的政策。至此，中国全方位对外开放的新格局初步形成。
小平“南方讲话”后，中国的GDP增长由1989年到1991年的年增幅5％左右，升至1992年的12。8％。此后，中国保持了“世界上经济增长最快的国家”这一称号。
无怪乎1992年12月，英国《金融时报》将邓小平推选为“1992年风云人物”。《金融时报》说，邓小平的南方讲话，“在全国引发起自由市场经济改革的新浪潮”，“结果使全国出现经济繁荣局面，几乎可以肯定，中国现在经济增长速度是历年来最快的”。
真正的房地产井喷就是从小平南方讲话开始的。
市场经济不属于资本主义，整个中国走上了市场经济“不归路”的同时，在邓小平的历史性讲话的鼓舞下，中国经济结束了长达三年的调整，再次步入高速增长阶段。在这个大背景下，神州大地卷起了开发房地产的浪潮。游离于中国经济主导产业的房地产突然成了万众瞩目的行业。
大批房地产开发经营公司仿佛一夜间冒了出来。
据统计，1988年，全国房地产公司为3124家；此后三年，全国房地产公司基本上维持在这个数量；1992年底，全国房地产公司一下子跃至1。2万多家；到了1993年底，又猛增至3万多家，相当于两年前的10倍。1992年全国商品房销售面积达到4288万平方米，比上年增加了40 4％；1992年全国商品房的销售额达440亿元，比上年猛增了80％。
这场来势凶猛的房地产狂潮首先从“天涯海角”的海南岛开始，随后迅速蔓延到广东珠三角地区，再向福建、江苏、上海东南沿海省、直辖市扩散，这五省、直辖市房地产公司数量占全国半数以上。但房地产热浪的漩涡却在海南、北海、惠州三个小地方。
海南岛又火了起来，成为投资开发的热点地区，“集万千宠爱于一身”，海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期，这座总人口不过655。8万的海岛上竟然到处挂着房地产公司的牌子。由于当时没有限制金融机构投资房地产的政策，大量的银行资金如出笼的猛虎般扑向房地产，财富的传奇开始在昔日无人问津的土地上疯狂上演。
1992年4月13日，《海南日报》刊出一篇报道： 海南广厦房地产开发有限公司在海口市中心龙华路投资兴建的25层财盛大厦，刚刚破土动工就被抢购一空。这无疑是一个信号，海南的房地产价格将会大幅上扬。事实也证明，海南的房地产价格的确开始飙升了——仅仅只是一年的时间，1991年6月前还是1000多元/平方米的公寓楼，到1992年6月已可卖到5000元/平方米，别墅也由2000多元/平方米涨到了7500元/平方米；金贸区内的珠江广场、世界贸易中心的商品房价格更是曾一度突破10000元/平方米。与此相呼应的是，土地使用权的出让价格也大幅提高。1992年11月18日，三亚市中心一块地幅4。3亩土地（仅50年使用权）公开拍卖价“破天荒”达到每亩381万元的高价。
“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为当年一些生意人的经典语录。于是乎，在巨大的利润吸引下，大到四大银行的巨额资本，小到乡镇企业的几万资金，都以相同或不同的渠道涌入海南，疯狂推动着地价、房价的双双攀升；于是乎，3。4万平方公里的海南岛上集中了全国各地的房地产公司，最多时达5600多家；于是乎，占全国人口0。6％的海南，商品房却占全国1/10；于是乎，一个全国土地面积倒数第二的省，商品房的销售额却在全国各省、自治区、直辖市中居第三位，增长幅度居全国第一；于是乎，海南尤其是海口市的经济以惊人的速度发展，GDP增速破天荒地高达83％多，连续两年的财政收入都比上年翻了一番，而在财政收入总额中房地产的收入又占40％。
据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1992年1—9月，海南商品房新开工面积294万平方米，超过建省办特区三年多来住宅施工面积的总和，比1991年同比增长两倍，完成投资达31。46亿元，是1991年的四倍。
让人热血贲张的海南岛培养了日后中国房地产业的巨子。
前两年海南经济低潮，大部分淘金者都撤了，纷纷回到内地，冯仑、潘石屹他们决定留下来碰碰运气。和许许多多的下海人一样，几个人成天混迹于街边拍档、沙滩浴场，“无聊的时候骑着自行车绕岛一周，回来时已经满脸胡子”。
机遇，总是青睐那些政治嗅觉敏感的人。各路精英从南方讲话中找到了开拓新事业的勇气和灵感。
邓小平“南方讲话”后，海南经济急剧升温。
机不可失啊！冯仑与王功权、易小迪、王启富、刘军、潘石屹六个人立即凑了三万块钱，创办了“海南农业高技术投资联合开发总公司”，后来这家公司有了一个更简洁的名字——万通。注册时，法人代表、总经理一栏填的是王功权。王功权毕业于吉林工业大学管理工程系管理工程专业，之后在吉林省委宣传部企业宣传处工作。他是在1988年来海南的大巴车上和冯仑认识的。
冯仑和刘军的头衔是副董事长，易小迪是总经理助理，王启富担任办公室主任，潘石屹出任财务部经理。
冯仑在一次同广东人的聊天中听到了“机构按揭”一词，查了词典才理解意思。不曾想，“机构按揭”就成了他们起步的开始。
1992年初，冯仑回北京和一家信托投资公司老总畅谈海南房地产的投资。冯仑是讲师出身，口才极佳。他跟那个老总又是谈机会，又是讲能力，几句话就赢得了对方的信任，又让对方隐约感觉到自己的实力。
初步取得对方认可后，冯仑开始和对方讲他也刚刚闹明白的新名词“按揭”。
冯仑盯着对方的眼睛说，“这一单，我出1300万，你出500万。我们一起做，你干不干？”对方爽快答应。
从北京拿到这500万后，他们决定买下海口金贸区的“九都别墅”的八栋别墅，3000元/平方米。首付500万元，其余1300万通过中亚信托贷款做按揭。
冯仑事后回忆，“那时的海南很热，大家也愿意借钱给海南的项目，只不过利息很高。”潘石屹回忆说：“利息好像是20％，这笔钱由对方派人监控，利润五五分成，这是我们第一笔种子资金。”
六个人商量后，就把卖别墅的事交给了潘石屹。
两个月后，来了个买主——山西的大老板韩九吉，潘石屹开价每平方米4000元，第二天又来了一个内蒙的老板，潘石屹开价每平方米4100元。初涉房地产的潘石
