我们房地产这些年-第36章

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的经济没有硬着陆而是软着陆。从1994年一直到1997年，凡是面向内需生产的企业，在这段时间减员增效、下岗分流；但是，沿海地区面向外需生产的企业，是开足马力大生产，利润很丰厚。1994年，也是中国的贸易逆差转为贸易顺差的一年，此后我们就拥有了越来越多的外汇储备。也就是说，尽管中国当时的内需是减少了，但是，我们又发现了外需。正是因为发现了外需，所以，当时一些经济部门的领导和经济学家感觉非常好，原来事情可以这么做，海外市场潜力这么大！那我们今后有什么问题，依靠海外市场就得了！

在人民币汇率“并轨”改革促进下，中国加快了对外开放，外资和国际产业向中国转移加快、出口越来越旺。“九五”期间，净出口对GDP的贡献大大超过以往阶段，中国成为全球制造业的中心，成为了一个出口导向的超级大国。从此，出口便与消费、投资一并成为拉动中国经济快速增长的三架马车。

衣食住行，无一不与百姓生活息息相关。其中，住房问题是最复杂，也是解决起来最棘手的一个问题。前已述及，中国的住房改革几乎是伴随着改革开放同步进行的。

将国家的经济发展与人民生活改善结合起来，无疑是打破住房矛盾的切实路径。不过，从改革开放初期一直到20世纪90年代初，解决人民吃饭穿衣以及生活必需品的任务明显更为迫切，客观条件的制约使得住房制度方面的改革只能停留在试点阶段。

在此期间，国家的经济形势与社会状况也发生了巨大的变化。

首先，在1992年10月中旬举行的中国共产党第十四次全国代表大会上，建立社会主义市场经济体制的改革目标正式确立下来。经过十多年的改革开放，在经济领域的很多方面，我们已经告别了计划经济体制，经由商品经济阶段向市场经济体制过渡。但是，与其他方面的改革相比，住房制度改革显得较为滞后。

其次，人口特别是城市人口的快速增长，为各级地方政府解决百姓住房问题带来了巨大的压力。虽然我国在改革开放初期及时地实行了计划生育政策，但由于人口基数太大，短时期内仍无法使人口总量降下来。据统计，1980年，中国人口总数9。83亿；1994年，人口总数达到11。99亿。另外，城市的高速发展使农村人口大量涌入城市，住房紧张的问题更加突出。而上述矛盾只能通过住房制度改革加以解决。

再次，城市居民在解决了温饱问题后，改善居住条件的需求显得尤为迫切。以一份1987年1月北京住房抽样调查结果为例，数据显示，婚后无房户占调查总人数的31。63％；18岁以上子女与父母同居一室的占25。44％；三代同室的占11。39％；与亲戚同住的占10。02％；两对夫妇同居一室的占2。53％；人均居住面积2平方米以下的占3。8％。由此可见，像北京这样的大城市里的居民，居住条件亟待改善。

房子是人一生中重要的固定资产投资。有恒产者有恒心，恒产者越多社会越稳定，而且房地产能带动很多其他产业的发展，所以许多国家都对住房改革非常重视，很多国家都会实行不同的房地产金融体制。经过改革开放十余年的积累，我国城镇居民储蓄逐年攀升。可是，在旧的住房制度下，城镇居民却不能用积攒下来的这些钱去为自己和家庭购买所需要的住房。这无疑是一种尴尬的局面。

在住房制度改革的过程中，一直存在两种思路和两种途径。

第一种思路是以租金改革也就是以价格改革为重点，即提高房租。第二种思路是以产权改革为主导思想。这种思路主要是以住房私有化为主要改革思想，即让老百姓拥有住房，新房以售为主，旧公房私有化。

第一种途径是全面启动改革，第二种途径是增量启动改革。新房新改革，旧房慢慢改，以增量改革的启动带动旧房的改革。在具体的房改过程中，这两种思路和两种途径是并行的，是一边讨论一边推进的。

中央政府已经认识到上述问题。举步维艰时刻，63岁的“才自清高志自高”的朱镕基走到前台。邓小平曾在一次党的会议上说过：“我不懂经济，但我知道有一个人懂，就是朱镕基。”从1993年开始，人们很快就体验到了朱镕基在经济治理上雷厉风行的强势风格。1994年7月18日，国务院在《关于深化城镇住房制度改革的决定》中，指出房改的根本目标是实现住房商品化、社会化。这个决定再次正式开启了城镇住房制度改革之路。

1994年，当“房改房”的概念诞生，私房可以上市买卖，公房作为计划经济的产物从此退居幕后。在此后的几年里，解决住房“靠政府、靠单位、靠企业”的观念逐渐改变，攒钱买房、贷款买房观念开始深入人心。在出售公房方面，各地不断规范售房价格，使标准价逐步向市场成本价靠近。在提租方面，各地制定了提租规划及相应的步骤，使公房租金水平大幅度提高。随着人民生活水平的提高，以旧换新、以小换大、入住新房成为老百姓购房自住的最佳选择。

这次深化城镇住房制度改革的力度是空前的。一方面租金改革取得了进展，特别是一些中小城市，租售比价趋向合理；另一方面，住房公积金制度普遍建立起来，归集率和缴纳率不断提高，到1997年底全国已归集了800多亿元公积金。同时，经济适用房建设有了较大进展，安居工程建设速度加快。大量的城镇居民告别了低矮、破旧、拥挤的老房子，也告别了旧的住房制度。一些城市的住房市场也有一定程度的发育。

当然，我国城镇住房制度改革并非十全十美，一些政策还需要在新的历史条件下进一步完善。不过，在今天回望1994年那个历史节点，我们仍然无法忽略当年深化住房制度改革的决定对中国经济发展和百姓生活质量的深远影响。

1994年初，《人民日报》发表评论员文章《防止房地产业盲目发展》，表明房地产业的整顿已经引起广泛的关注。经历“减热”之后，这一年我国房地产市场的过热投资得到了有效的遏制。虽然投资的总体规模在继续扩大（1994年投资规模较1993年增长了41。3％），但整体的增速已经减缓。

处于狂躁青春萌动期的海南房地产业遭受的打击最重，行业气温降至冰点。留给这个中国最大经济特区的“纪念”是：　600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。大量的资金沉淀了，一大批被套牢的开发商叫苦连天，悔之不及，95％的房地产公司人去楼空，破产倒闭。

对于从未遭遇过真正金融危机的中国内地来说，从民间到决策层，都缺乏对泡沫经济的系统研究。而当年海南房地产泡沫的破灭就成为中国局部泡沫经济的典型样本，在中国房地产史上的地位直到今天还显得格外特殊而醒目。

令人不寒而栗的是，海南仅仅是房地产泡沫破裂的起点。随后，危机如瘟疫一般逐步向北海、惠州、广州、上海等城市蔓延扩散，房地产市场资金断裂，迅速进入低迷期，最终酿成全国性的房地产危机。

1994年之后，广东许多城市产生很多烂尾楼和空置房。广东背着这个包袱十多年，直到2005年、2006年和2007年这几年市场销售好转，很多城市，包括广州、东莞、惠州、惠阳等城市才把20世纪90年代的烂尾楼和空置房消化掉。

上海也不例外。房地产市场由热转冷、急转直下，市中心每平方米的房价，由6000元降至3000元。许多官员、经济学家、发展商这才认识到，房地产业与其他行业一样，其发展也有不可违背的规律，如：　结构要合理、供需要平衡、发展要适度。

由于各行各业都在办房地产公司，使房地产公司又杂又乱。全国各省、自治区、直辖市对房地产公司进行了整顿，对于一些无资金或者无开发能力的房地产公司，令其关门歇业；对于一些抽走资金及人员的房地产公司，取消开发资格。经过整顿，房地产公司数量大为减少。以上海为例，截止1995年9月底，上海被评为正式资质等级的房地产公司只有339家，还有1499家房地产公司，由于组建时间短，被列为暂定资质等级。

已经担任中国房地产开发集团总裁的孟晓苏博士，对当时全国房地产业情况是这样概括的：　1/3房地产公司注册了没有开业；1/3房地产公司垮掉了；1/3房地产公司缩小了规模，房地产交易量下降，房地产投资势头减缓。

中央的宏观调控，首先中止了房地产公司的上市，停止了企业债券的发行审批，并严格限制了国有企业与财政的建房资金投入。从此，全国房地产进入了紧缩状态。

房地产市场的波动，影响的绝不仅仅是一个行业，它直接关系到金融的稳定，国民经济的发展，政府财政收入和居民财产安全。房地产业跟国民经济是一荣俱荣，一损俱损。

因此，中央政府以及各地政府都不愿意看到房地产市场的清冷和低迷。

许多城市想方设法推出种种举措，以力挽房地产市场之颓势。这其中，上海“蓝印户口”政策出台最快，也最具影响。

1994年2月，为了间接拉动上海楼市增长，促使房地产快速恢复调整，上海市颁布了《上海市蓝印户口管理暂行规定》。《规定》核心内容是，在该市投资、购买商品住宅或者被该市单位聘用的外省市来沪人员，只要符合条件，可获蓝印户口，在入托、入学、申领营业执照、安装煤气和电话等方面享受和上海市民同等待遇。

吸引大批优秀人才来上海定居，必然会增加购房需求，对上海房地产市场是一种长期、慢效的利好。可以说，蓝印户口政策的推行，对推动上海房地产市场的繁荣，促进该市商品住宅的建设和发展，起到了积极作用。

1998年，上海“蓝印户口”政策对满足一定购房条件的外地购房者也放开了。当时可办理“蓝印户口”的购房标准是购买中心城区70平方米、总价35万元的住房或非中心城区总价10万元的住房，即办理“蓝印户口”的最低标准是10万元，而通过投资获得户籍则需要投资100万元以上。

然而，上海没有将“蓝印户口”政策一直推行下去。随着房地产市场在2000年后的逐步回稳，2002年4月，“蓝印户口”被叫停。“蓝印户口”购房数量从1998—2000年的1。7万套快速增长至2001年的约2万套，在政策终止前的2002年第一季度，该数字达到了6600套。据有关部门统计，8年时间约有4。2万人通过购买房子取得上海户籍。

值得注意的是，尽管“蓝印户口”购房数量逐步上涨，但总体住宅市场需求仍是平稳增长，价格升幅也不大，显示“蓝印户口”对楼市的实质影响并不大。实际上，直到2003年上海楼市成交量才开始快速上扬，而当时“蓝印户口”政策已取消。由此可见上一轮“蓝印户口”政策对市场具有一定促进作用，但其促进作用并非根本性的，且有一定滞后。可以说，当时“蓝印户口”对住宅市场的促进作用并非“雪中送炭”，而只是“锦上添花”。

就在大批房地产公司倒闭之时，一些今天知名的房地产企业却在萧条的市场环境下或刚刚起步，或壮大起来。

1994年，积累了第一桶金的张力力邀来自香港的李思廉投身房地产业