我们房地产这些年-第68章
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5月25日，北京通州区九棵树大街地块刚刚拍出17。4亿的天价，“地王”的椅子还没坐稳，6月26日，朝阳区奥运村地块经过46轮的激烈竞价，拍出了19。6亿元，使得楼面价高达15216元/平方米，成为北京2007年总价和均价双料新地王。这种情况不只在北京出现，上海、广州、大连等地也是“地王”频创纪录。中国地王之争是开发商全国范围内疯狂抢地的一个缩影，其后的8月24日，上海黄浦163号街坊地块被南京苏宁房地产开发有限公司以44。04亿元人民币的价格拿下，楼面地价高达66930元/平方米！创造了楼面地价的地王记录，总价和单价的新纪录相继被刷新。
面对土地市场的疯狂，政策不会无动于衷。“地王”频现，不仅仅有开发商的非理性炒作和预期，同时也和土地供应制度以及地方政府的推波助澜不无关系，土地市场繁荣的直接受益者是地方政府，在地方政府保财政收入的短期利益主导下，对于未来房地产市场的调整在政策上可能不会考虑更多。但历史经验告诉我们，对这样的风险如果在政策上不能预先重视，一旦调整真的来临，受损的可能是整个宏观经济。
“地产寡头”现象引起了决策层的注意。国土资源部10月10日出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，直指土地开发市场的囤积土地问题： 土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。
此时，敏感的市场观察家已经发现，随着“银根”、“地根”紧缩风的刮起，昔日凯歌高奏的房地产盛市已渐趋低迷。“一叶而知秋”，总是走在全国房地产趋势前沿被誉为房地产“风向标”的深圳感受到了冬天的来临。
从市场交易状况来看，2007年11月深圳房地产综合指数、住宅指数、写字楼指数、商铺指数均小幅下跌，深圳房地产市场步入调整期。
与深圳同病相怜，北京新建住房成交量也出现了下降。
种种迹象表明，冬天的脚步越来越近。2007年11月21日，温家宝总理在访问新加坡时，说出“老百姓总告诉我，不要忘记房价”，让人们再次看到中央调控的决心。11月30日，建设部、国家发改委等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》，购房者由此也看到了安居乐业的希望。
王石是一个清醒的人，也是有道德底线和良知的企业家。2007年12月13日，在北京的一个房地产论坛上，王石第一次公开表示：“我承认楼市拐点确实已经出现了。”此言一出，打破了房地产只涨不跌的神话。
一场“拐点”的辩论就此展开。
中国楼市又将在争议中走入来年。
站在房地产销售前沿的房产中介公司素有房地产市场“晴雨表”之称，深圳二手房成交量日益趋减，部分房产中介公司已经门庭冷落，有些已经开始关铺裁员。盛世狂欢的最后，常见的总是曲终人散的落寞和凄凉。当地一家媒体在“地产评论”中预言： 2007年房地产冬天的第一场雪，可能比以往来得更早一些。
尽管在这场风雪降临之前，整个房地产行业自我感觉仍旧笼罩在暖冬里。
11月13日，位于深圳市罗湖区天安国际大厦的深圳中天置业总部一纸“暂时歇业”的告示，引来众多听闻消息的客户，而“中天置业法人代表蒋飞携2600万巨款神秘失踪”的消息，更是掀起房地产市场的轩然大波。
用“横空出世”和“一夜崩盘”两个词来形容深圳中天置业评估有限公司的崛起和倒塌恐怕再形象不过了。
2003年，白手起家的蒋飞在深圳罗湖区起步、在福田区发展、在南山获得突破；2004年，中天进入深圳龙岗、宝安两区；2005年，中天启动全国战略。在短短三年内扩至150余家门店，扩张触角伸入华东、华南、华西、华北各地，员工逾2000人，成为盛极一时的“全国房地产经纪百强企业”。
2006年12月；蒋飞荣膺“深圳地产十大风云人物”，被认为是蒋飞蹿红深圳房地产界的一个标志性事件。在近年楼市迅猛发展的深圳，要想短期内成为房地产界的风云人物并非易事。作为一家从事房地产中介的企业老板，蒋飞是当年唯一一位获此殊荣的“另类”。
在一系列炫目的光环下面，蒋飞却从不讳言自己作为一个打工者的特殊经历。
四年前，蒋飞还是一家楼盘的销售业务员，而在成为楼盘销售业务员以前，蒋飞甚至因为无钱住宿不得不露宿街头。
蒋飞，原名李茂林，30出头，生于四川省乐山市井研县高凤乡建国村。
1993年，19岁的蒋飞只读了一年高中，便辍学去了深圳。刚开始时，蒋飞睡过公园，睡过菜市场。2002年，蒋飞的父亲蒋西中出面，召集蒋飞的哥哥、姐姐及一些亲朋好友商量，由大家凑了两三万元钱，借给蒋飞作为启动资金，开始创业。
蒋飞创办深圳中天置业，正赶上深圳房地产业高速发展的时期，在这一历史背景下，从2003年到2007年，深圳中天置业也以罕见的速度迅速发展壮大。
四川青年蒋飞，以惊人的速度完成了从露宿街头的打工者，到资产过亿老板的角色转换。但一夜之间，这个速富神话轰然破灭。
深圳市公安局公布的数据显示，已确定23名受害人报案金额，总额高达2600余万元。但这个数据显然只是冰山一角的“引线”而已。受害人之一的赵女士在事发几天后再去公安局时，发现报案登记人数已经达到100人以上。随着时间的推移，前往警方报案的人数还在上升。
除了众多客户被骗巨额赎楼款外，公司员工的工资和提成也被拖欠。一位不愿意透露姓名的原中天员工称，自己10月份的提成本来在事发前几天就要发的，但没有拿到公司就出事了。“少的几千元，多的好几万！”
身为蒋飞的同学、曾与蒋一起创业的中天行政副总裁张宇证实，事发前，共有员工工资、各铺面租金、客户赎楼款、广告费等6000余万元没有兑现。
未经证实的消息称，蒋飞卷走的公司和客户资金至少超过1亿元。新华社报道，蒋飞失踪后，中天置业账面亏空约1。7亿元。
到案发前，中天置业在深圳约有110家门店，上海26家，成都参股12家。按照蒋飞的计划，2007年上海的门店应该达到60家，深圳要接近200家。
中介公司门店扩张所需的资金非常少，一般都是用自有资金进行发展。但如果无节制地扩张就需要大量成本了。中介代理机构将手中持有购房者巨额房款挪用于门店扩张几乎成为行业内“公开的秘密”。在融资无门的情况下，蒋飞最终选择了动用客户的购房款。
有人曾如此还原中天置业庞大又极其脆弱的资金链条——中天置业门店的业务员将收到的房款，先交给分行经理，然后由分行经理交给区域经理，这个时间段非常短。此后，区域经理把款项直接打到公司指定的资金专用账户。之后的资金动向，公司员工和外界就不得而知了。
知情者透露，这些资金其实大部分为蒋飞占用，拖欠客户款是他一贯的做法，也是公司扩张的重要手段和崩盘祸根。
如果仅仅是中天置业自身盲目扩张，管理不善，还不至于造成这家拥有上百家分行、上千名员工的企业轰然倒塌，外部宏观调控趋紧的环境也成为中天置业事件的重要诱因。2007年8月深圳市二手房交易开始正式征收个税，这对于投资比例较高的深圳楼市是较大的打击，从下半年开始，深圳二手房交易量出现了连续的萎缩，加上今年以来银行五次加息，不断紧缩房贷，特别是对第二套房提高首付款，使得投资门槛提高、投资风险放大，投资需求受到了明显的抑制。
在楼市整体处于上升空间的时候，类似于中天置业的这类中介公司可以靠拆东墙补西墙来维持运营，一旦市场出现波动或轻微的拐点，那么资金链断裂的风险就难以避免了。
“中天事件”，宛如深圳楼市上空抛下的一枚重磅炸弹。
中天置业在深圳和上海等地的140余家店铺全线停业。多数门店内电脑、空调等设备已经被欠薪员工和债主哄抢一空。
11月14日中天置业携款潜逃的新闻发布后，上门的客户对中介的信任度已大大降低，他们大多都不愿意交定金，这给成交带来了很大的困难。11月18日，深圳全市新房仅成交68套。连续多月飙升的高房价开始有价无市，已经被楼价逼得走投无路的潜在买家进入观望状态……而投资者对深圳房地产走势信心动摇，11月16日，深圳权重地产股全线下跌，盘中一度跌停。11月19日，大盘股指上升，深圳最有名的各大房地产股却表现惨淡——万科A股大跌、金地集团大跌、华侨城大跌、招商地产跌停！
有关人士分析，除了给低迷的楼市很大打击外，令人担心的就是连锁反应。那些依靠客户资金开铺、投资的公司一旦资金链断裂，那就可能会有更多的中介出现类似问题。
无论如何，此次蒋飞可以轻而易举地携客户房款潜逃，充分暴露了中天置业在资金监管方面的巨大漏洞。而中天置业的资金操作方式并非个例，而是整个行业较为普遍的现象。从最早的“坚石事件”、“佰家事件”到今天的“中天置业事件”，暴露出政策层面的管理漏洞，也给深圳乃至全国房地产界带来警思。
早在2007年1月22日，建设部和央行就联合发布有关通知，明确客户交易结算资金必须设立不附属任何房地产经纪机构的专用存款账户，运行情况要随时接受监管。这项政策的意图是，即使经纪公司倒闭了，客户账户也不会被司法机构冻结，买卖双方的交易资金仍是安全的。但除了北京等少数城市，这一政策到了地方，往往起不到应有的作用。
对行业的长期发展以及扎根于行业的大公司而言，其健康持久发展需要政策的明朗化及行业的正规化。
一直处在低门槛扩张及监管盲区的地产中介面临着它们的冬天。但愿这一“寒冬”可以让投资者更加冷静，更有益于市场的健康发展。
11月27日，就在蒋飞“飞”走的整整两周之后，上海一批知名中介开始行动，试点在四大国有银行开设专用代交代付的资金监管结算账户。不言自明，二手房交易引入第三方资金监管账户，使得房产经纪公司原有的交易流程将面临全面变革。
2007年
● 1月16日，税务总局下发《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为30％~60％不等。
● 3月16日，《物权法》在第十届全国人大第五次会议上获得高票通过。
● 4月6日，建设部等八部委联合发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。
● 8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，该文件被认为是对“房改”的总结，是建立住房新模式的转折点。
● 9月27日，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求严格住房消费贷款管理。
● 10月，国土资源部发布第39号令，规定未缴清全部土地出让价款，不得分割发放土地证。
● 10月1日起，《物权法》正式施行，动拆迁须进一步合法�
